Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o. (…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A.A. (…);

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B.B. (…)

Opis zdarzenia przyszłego

X Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) składającą się następujących działek ewidencyjnych:

1. działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 oraz 2 z obrębu (…), położonych w województwie (…), w (…), w dzielnicy (…) przy ulicy (…), dla których Sąd Rejonowy dla (…) w (…), XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość 1"),

2. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 3 z obrębu (…), położonej w województwie (…), w (…), w dzielnicy (…) przy ulicy (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 2").

Nieruchomość 1 według sposobu korzystania stanowi grunty orne oznaczone symbolem ,,R".

Nieruchomość 2 według sposobu korzystania stanowi drogi oznaczone symbolem „Dr".

Nieruchomość 1 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, zaś do Nieruchomości 2 nie znajdują zastosowania przepisy powołanej ustawy.

Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (…) (dawna ulica (…)). Nieruchomość jest częściowo ogrodzona.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym z upoważnienia Prezydenta m.(…), przez Głównego Specjalistę w Biurze Geodezji i Katastru według stanu na dzień 11 sierpnia 2023 r. (znak: …), Nieruchomość 1 stanowi użytki rolne niezabudowane oznaczone symbolem RII.

Natomiast zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym z upoważnienia Prezydenta m.(…), przez Głównego Specjalistę w Biurze Geodezji i Katastru według stanu na dzień 11 sierpnia 2023 r. (znak: …), Nieruchomość 2 stanowi grunty orne niezabudowane oznaczone symbolem RII.

W dniu (…) 2023 r. Spółka zawarła z Panią (…) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (…); dalej: „Umowa”). Jednak dnia (… 2024 r. Pani (…) zmarła, a na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) 2024 r. (akt notarialny Rep. A nr (…)) jej następcami prawnymi stali się Pani B.B. i Pan A.A. (dalej: „Sprzedający” lub „Zainteresowani”).

W dniu (…) 2024 r. Spółka zawarła ze Sprzedającymi umowę zmieniającą Umowę (akt notarialny Rep. A nr (…); dalej: „Umowa zmieniająca”).

Sprzedający są jedynymi spadkobiercami Pani (…). Każdy ze Sprzedających nabył udział wynoszący 1/2 części w spadku po Pani (…). Przy czym:

a) Pani B.B. udział w prawie własności Nieruchomości nabyła do majtku osobistego i umowy majątkowej małżeńskiej nie zawarła;

b) Pan A.A. udział w prawie własności Nieruchomości nabył do majątku osobistego i umowy majątkowej małżeńskiej nie zawarł.

Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz w odniesieniu do Nieruchomości Rada Miasta (…) w dniu (…) 2023 r. podjęła uchwałę nr (…) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…).

Ponadto, Prezydent Miasta (…) w dniu (…) 2016 r. wydał dla Nieruchomości decyzję nr (…) o warunkach zabudowy (znak: (…)) na rzecz Spółki dotyczącą budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym, zjazdem z drogi publicznej, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2 (cz.) - kubatura oraz na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi 4, 5,6 (cz.), 7 (cz.), 8 (cz.), 9 - pod infrastrukturę (dalej: ,,Decyzja WZ”), która stała się ostateczna z dniem (…) 2016 r.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu, użyczenia i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ul. (…) w oparciu o Decyzję WZ (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.:

1) uzyskanie przez Wnioskodawcę satysfakcjonujących wyników audytu stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, przeprowadzonego do dnia (…) 2024 r.;

2) uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

3) uzyskanie przez Wnioskodawcę prawomocnego i ostatecznego pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości;

4) Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego w rozumieniu art. 2 pkt 1 albo art. 1a ust. 1 pkt a) i b) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;

5) Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez osoby trzecie.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie użyczenia. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży. Sprzedający zobowiązali się również stawić lub potwierdzić przed dystrybutorem energii elektrycznej posiadanie przez Wnioskodawcę prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto, Sprzedający:

        i. zezwolili Spółce na przeprowadzenie audytu Nieruchomości przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując ze Spółką w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

       ii. zezwolili Wnioskodawcy na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów geodezyjnych, akustycznych, geotechnicznych i zanieczyszczenia gruntu, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę Inwestycji - ogrodzenia terenu Nieruchomości oraz zdjęcia warstwy humusu, oraz innych niezbędnych czynności, które zostaną każdorazowo uzgodnione ze Sprzedającymi i wykonane w terminie z Nimi uzgodnionym;

      iii. zezwolili Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150mm oraz sondowania).

Sprzedający wyrazili również zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306 g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Sprzedający udzielili pracownikom Spółki pełnomocnictwa do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji na Nieruchomości, a zwłaszcza:

1) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r.;

2) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;

3) w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

4) w postępowaniach, dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy Prawo Wodne z dnia 20 lipca 2017 r.;

5) w postępowaniach, dotyczących wycinki drzew i krzewów na Nieruchomości;

6) w postępowaniach dotyczących zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości;

7) w postępowaniach o wyłączenie terenu Nieruchomości z produkcji rolnej;

8) w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych na podstawie przepisów ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

Pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocnika do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Spółki przed gestorami mediów w związku z Inwestycją na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Ponadto, na podstawie oświadczenia Sprzedający wyrazili zgodę, aby Wnioskodawca:

a) wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:

- warunków technicznych, opinii, uzgodnień oraz decyzji niezbędnych dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji,

- opinii komunikacyjnych oraz warunków usunięcia kolizji,

- wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu ww. decyzji lub warunków;

b) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i w tym celu, na zasadzie art. 83 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r. udostępnili Nieruchomość Spółce do posiadania, ponadto potwierdzili, że wyrazili zgodę, aby Spółka usunęła z terenu Nieruchomości drzewa i krzewy na swój koszt;

c) wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizację zjazdów na teren Nieruchomości i na zasadzie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych potwierdzili, że w ramach posiadanego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane Spółka jest użytkownikiem Nieruchomości;

d) w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości;

e) podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji na Nieruchomości;

 f) występował przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno - inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm oraz sondowanie);

g) podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej.

W oświadczeniu Sprzedający potwierdzili również, że Spółka uzyskała prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji oraz w celu jej realizacji.

Wnioskodawca i Sprzedający ustalili, że Spółka poniesie wszelkie koszty projektowania i przygotowania Inwestycji, uzyskania niezbędnej dokumentacji, opłaty wynikające z zezwolenia na wycinkę drzew, a także koszty wynikające z wyłączenia gruntu z produkcji rolnej oraz koszty ewentualnego usunięcie zanieczyszczeń. Jeżeli po zawarciu Umowy powstaną przesłanki obciążenia Sprzedających kosztami opłaty planistycznej, wówczas Spółka poniesie również koszty takiej opłaty.

Ponadto, osoba wskazana przez Wnioskodawcę w imieniu Sprzedających wystąpi o:

 i. wydanie decyzji o wyłączeniu Nieruchomości 1 z produkcji rolniczej przed dniem złożenia wniosku o pozwolenie na budowę Inwestycji;

ii. o zmianę rodzaju użytku w ewidencji gruntów dla Nieruchomości 1 na nierolny w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę Inwestycji.

W Umowie Zmieniającej Wnioskodawca wraz z Sprzedającymi ustalili również, że jeżeli do dnia (…) 2024 r. nie dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości z przyczyn nieleżących po stronie Sprzedających, wówczas cena za Nieruchomość (dalej: „Cena”) zostanie powiększona o określoną kwotę netto za każdy, dodatkowy miesiąc oczekiwania na zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości (dalej: „Cena Dodatkowa 2”). Przy czym, Cena Dodatkowa 2 za ostatni, niepełny miesiąc oczekiwania na zawarcie Umowy zostanie obliczona proporcjonalnie do ilości dni oczekiwania. Cena Dodatkowa 2 przypadnie Sprzedającym odpowiednio do przypadających im udziałów w prawie własności Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabyli w drodze dziedziczenia na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) 2024 r. Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości w sposób zgodny z prawem.

Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stronami postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, którzy mają status zainteresowanych w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanych w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Pan A.A. prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług informatycznych (programowania), niezwiązaną ze sprzedażą i/lub wynajmem nieruchomości. Pan A uzyskuje przychody z najmu prywatnego, które na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych są rozliczane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Obecnie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Pani B.B. nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą i/lub wynajmem nieruchomości. Pani B dokonała jednak rejestracji jako podatnik VAT czynny w związku z transakcją sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości.

Ponadto Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedający nie prowadzili także działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym nie korzystali z usług biura nieruchomości. Sprzedający jako następcy prawni Pani (…) jedynie weszli w prawa i obowiązki wynikające z Umowy. W związku z powyższym, Sprzedający również nie wykonywali żadnych czynności na Nieruchomości od momentu jej nabycia.

Sprzedający nie dokonywali w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

W tym miejscu Wnioskodawca chciałby wskazać, że w odniesieniu do transakcji nabycia Nieruchomości uzyskał w przeszłości wraz Panią (…) interpretację indywidualną z dnia 21 maja 2024 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.64.2024.3.MPU w zakresie podatku VAT oraz interpretację indywidualną z dnia 23 maja 2024 r. o sygn. 0111-KDIB2-2.4014.45.2024.4.DR w zakresie PCC.

Z uwagi jednak na zmianę właścicieli Nieruchomości, Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytania

Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie własności działki nr 1 oraz części działki nr 2, dla których w momencie sprzedaży będzie obowiązywała Decyzja WZ, nie jest objęta zwolnieniem z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie własności działki 3 oraz części działki nr 2, dla których w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała Decyzja WZ, będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie własności Nieruchomości Sprzedający nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce. (stanowisko w zakresie pytania nr 2)

Państwa zdaniem, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie własności działki nr 1 oraz części działki nr 2, dla których w momencie sprzedaży będzie obowiązywała Decyzja WZ, będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. (stanowisko w zakresie pytania nr 4)

Państwa zdaniem, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe tj. uznania, że sprzedaż udziałów w prawie własności działki 3 oraz części działki nr 2, dla których w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała Decyzja WZ, będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. (stanowisko w zakresie pytania nr 5)

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedających jak i Wnioskodawcy.

Z perspektywy prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawcy, jako przedsiębiorcy i podatnika VAT, potwierdzenie zasad opodatkowania VAT nabycia prawa własności Nieruchomości wiąże się jednocześnie z ustaleniem, czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Kwestia ta, w przypadku Sprzedających, będzie natomiast wpływać na obowiązek wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż.

Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649), którą wprowadzono z dniem 1 stycznia 2016 r. art. 14r Ordynacji podatkowej, regulujący instytucję tzw. „wniosku wspólnego” o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. W ww. uzasadnieniu stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(…) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (...).”

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych do pytania nr 2

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedający działali w charakterze podatników VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanych, przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże, w przypadku, gdyby Organ uznał stanowisko Wnioskodawcy i Sprzedających w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznał, że Sprzedający nie będą działać w charakterze podatników VAT, transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Tym samym, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, ale będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych do pytania nr 4 i 5

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu

   - jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanych, przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zatem, w przypadku gdyby Organ uznał, że Sprzedający działają w charakterze podatników VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności działki nr 1 oraz części działki nr 2, dla których w momencie sprzedaży będzie obowiązywała Decyzja WZ, nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie, gdyby Organ uznał, że Sprzedający działają w charakterze podatników VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że sprzedaż udziałów w prawie własności działki 3 oraz części działki nr 2, dla których w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała Decyzja WZ, będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

  - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

  - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania niezabudowaną nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) składającą się następujących działek ewidencyjnych:

1. działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 oraz 2, położonych w województwie (…), w (…), w dzielnicy (…) przy ulicy (…) (dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość 1”),

2. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 3, położonej w województwie (…), w (…), w dzielnicy (…) przy ulicy (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 14 maja 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.76.2025.3.KK, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w niezabudowanej Nieruchomości (tj. działce nr 1, 2, 3) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. (…) W konsekwencji sprzedaż działki nr 1, oraz części działki 2 dla których w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy – Decyzja nr (…) z dnia (…) 2016 r., wydana na wniosek Spółki będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

Odnosząc się natomiast do części działki 2 (dla której w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy - Decyzja nr (…) z dnia (…) 2016, wydana na wniosek Spółki) wskazać należy, że dostawa w tej części działki w ramach transakcji podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Część działki 2 (w momencie sprzedaży) nie jest objęta MPZP, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz nie znajdują się żadne naniesienia stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 ust. 2 i 3 ustawy Prawo budowlane. Zatem w tej części działka nr 2 nie stanowi terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z tego też względu działka 2 w części, w której nie jest objęta MPZP oraz nie posiada decyzji o warunkach zabudowy korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z uwagi na to, że transakcja dostawy części działki 2, która nie jest objęta MPZP oraz nie posiada decyzji o warunkach zabudowy korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dalsza analiza zwolnienia - wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.”

Z kolei w postanowieniu z 14 maja 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.350.2025.1.KK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że do zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 w części dotyczącej zwolnienia od podatku sprzedaży udziałów w działce nr 3, dla której nie został dotychczas uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i w momencie sprzedaży nie będzie dla niej obowiązywała Decyzja WZ, ma zastosowanie interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r. Znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek w tej części jest bezprzedmiotowy.

Z interpretacji ogólnej wynika, że od 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o podatku od towarów i usług definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów, które były, zgodnie z wykładnią zaprezentowaną w wyroku z 17 stycznia 2011 r., istotne w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że analiza pytania oznaczonego we wniosku nr 2 - w związku z rozstrzygnięciem w zakresie podatku od towarów i usług uznającym Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług - jest bezzasadna.

Ponadto, z ww. interpretacji, wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż działki nr 1 oraz części działki nr 2, dla których w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona. Tym samym do opisanej transakcji sprzedaży działki nr 1 oraz części działki nr 2, dla której w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Po stronie kupującego - Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z kolei, skoro opisana transakcja w części dotyczącej sprzedaży działki 3 oraz części działki nr 2, dla których w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to w tej części sprzedaż zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych według 2% stawki podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia - interpretacja indywidualna Znak: 0111-KDIB3-2.4012.76.2025.3.KK oraz postanowienie o zastosowaniu do sprawy interpretacji ogólnej Znak: 0111-KDIB3-2.4012.350.2025.1.KK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.