Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 4 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 2 marca 2025 r. (wpływ 2 marca 2025 r.), z 20 marca 2025 r. (wpływ 20 marca 2025 r.), z 6 kwietnia 2025 r. (wpływ 6 kwietnia 2025 r.) oraz z 8 kwietnia 2025 r. (wpływ 8 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2023 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działki budowlanej. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przez Wnioskodawczynię przeznaczone w następujący sposób:

-Spłata udziału w majątku męża w ramach postępowania rozwodowego i podziału majątku, poprzez wykupienie od niego jego udziału w nieruchomości, której Wnioskodawczyni jest obecnie jedyną właścicielką, w której mieszka wraz z dziećmi z tamtego małżeństwa.

-Spłata kolejnych rat kapitałowych kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tej nieruchomości.

W piśmie z 2 marca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, jej miejscem zamieszkania jest dom jednorodzinny (…). Tu Wnioskodawczyni realizuje swoje cele mieszkaniowe i jest zameldowana.

2.Czy w okresie którego dotyczy złożony wniosek prowadziła Pani działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami?

W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać, czy sprzedaż działki budowlanej, nastąpiła w ramach wykonywania tej działalności?

Odpowiedź: W niniejszym okresie Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej, w tym także nie zajmowała się obrotem nieruchomościami.

3.Kiedy (dd-mm-rrrr) uprawomocnił się wyrok rozwodowy Pani i Pani byłego męża?

Odpowiedź: Wyrok z (…) sierpnia 2023 r. uprawomocnił się (…) sierpnia 2023 r.

4.Kiedy (dd-mm-rrrr) dokonano podziału majątku wspólnego Pani i Pani byłego męża?

Odpowiedź: Podziału majątku dokonano w ramach wyroku o rozwodzie z (…) sierpnia 2023 r. na podstawie porozumienia podpisanego pomiędzy Wnioskodawczynią a (…) maja 2023 r.

5.Kiedy (dd-mm-rrrr) nabyła Pani wraz z byłym mężem nieruchomość, która jest przedmiotem podziału?

Odpowiedź: Niniejsza nieruchomość to dom jednorodzinny oddany do użytku (…) stycznia 2019 r., wybudowany na działce rolnej, którą Państwo wykupiliście w kwietniu 2014 r., 6 miesięcy po ślubie.

Budowa i zakup działki były finansowane z Państwa oszczędności, z Wnioskodawczyni wynagrodzenia oraz z kredytów zaciągniętych w banku (…): pierwszego na zakup działki, na kwotę (…) w kwietniu 2015 r. (kredyt ten został spłacony w całości w czasie trwania małżeństwa) i drugiego, hipotecznego, na kwotę (…), zaciągniętego (…) sierpnia 2017 r. w (…), na budowę domu na cele mieszkaniowe. Na dzień dzisiejszy ((…) marca 2025 r.) do spłaty pozostaje jeszcze (…).

Kredytobiorcami w dniu podpisania umowy kredytowej byliście oboje, tj. Wnioskodawczyni z byłym mężem, natomiast na podstawie porozumienia o podziale majątku wspólnego, w drodze ugody, po uprawomocnieniu się wyroku Wnioskodawczyni złożyła do Banku (…) wniosek o przejęcie pozostałego kredytu w całości na siebie, na co zgodę Banku Wnioskodawczyni otrzymała w październiku 2023 r., a formalnie Wnioskodawczyni podpisała dokumenty w listopadzie 2023 r.

6.Czy nieruchomość, w której wykupiła Pani udziały byłego męża, została nabyta do majątku wspólnego Pani i Pani byłego męża?

Odpowiedź: Tak.

7.Czy przez wskazanie w opisie sprawy:

należy rozumieć, że w nieruchomości, w której wykupiła Pani udziały od byłego męża, realizuje Pani własne cele mieszkaniowe?

Odpowiedź: Tak.

8.Kiedy (proszę o wskazanie daty – dd-mm-rrrr) wykupiła Pani udziały byłego męża w nieruchomości?

Odpowiedź: Przelew na kwotę (…) na rzecz byłego męża Wnioskodawczyni tytułem spłaty jego udziału w nieruchomości, na podstawie wyroku sądu z (…) sierpnia 2023 r. dokonała Wnioskodawczyni (…) września 2023 r.

9.W jaki sposób (np. umowa kupna-sprzedaży, darowizna, spadek, inny – jaki?) i kiedy – proszę wskazać dokładną datę nabycia (dd-mm-rrrr) nabyła Pani działkę budowlaną, którą sprzedała Pani w 2023 r.? Czy nabycie tej działki budowlanej odbyło się w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni działkę nabyła na podstawie umowy kupna sprzedaży w całości z kwoty darowizny jaką tuż przed śmiercią przekazała jej mama, (…), która w ostatnich latach życia, (...), mieszkała wraz z Wnioskodawczynią, Wnioskodawczyni dziećmi i wówczas mężem Wnioskodawczyni (…). Na łożu śmierci, gdy wyprzedawała swój majątek, zażądała, aby przekazana przez nią, jej darowizna dla Wnioskodawczyni, wynikająca ze sprzedaży jej nieruchomości rolnej i maszyn rolniczych oraz, aby wykupiona z tytułu tej darowizny nieruchomość – działka budowlana, była majątkiem odrębnym Wnioskodawczyni, na co były mąż się zgodził. Umowa notarialna zakupu niniejszej działki budowlanej została podpisana (…) grudnia 2000 r. Tego samego dnia mama Wnioskodawczyni odeszła.

10.Wobec wskazania w opisie:

należy wyjaśnić:

a)kiedy (proszę o wskazanie daty – dd-mm-rrrr) został zaciągnięty ww. kredyt?

Odpowiedź: Wniosek kredytowy został złożony (…) sierpnia 2017 r., a umowa kredytowa została podpisana (…) sierpnia 2017r., pierwsza transza na budowę domu została przekazana we wrześniu 2017 r.

b)czy został on zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Został zaciągnięty w Banku (…) w oddziale (…).

c)czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynikał z tej umowy?

Odpowiedź: Tak, został określony cel: na budowę domu jednorodzinnego o przeznaczeniu mieszkaniowym.

d)czy była/jest Pani stroną umowy kredytowej i czy odpowiadała/odpowiada Pani za spłatę ww. kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawczyni była stroną w tej umowie, wymienioną wprost w umowie kredytowej, wraz z ówczesnym mężem. Kredyt był udzielony na Wnioskodawczyni konto indywidualne. Spłaty kredytu następowały z indywidualnego konta Wnioskodawczyni z jej wynagrodzenia, kredyt był i jest przypisany do indywidualnego konta Wnioskodawczyni.

e)kiedy (proszę o wskazanie daty – dd-mm-rrrr) przekazane zostały na spłatę kredytu środki uzyskane ze sprzedaży działki budowlanej?

Odpowiedź: Środki uzyskane ze sprzedaży działki budowlanej zostały przekazane (…) września 2023 r., zgodnie z terminem wskazanym w wyroku Sądu.

11.Czy środki ze sprzedaży działki budowlanej przeznaczy Pani na cele wskazane we wniosku, tj. wykupienie od męża jego udziału w nieruchomości oraz spłatę kolejnych rat kapitałowych kredytu hipotecznego, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej odpłatne zbycie?

Odpowiedź: Zbycie działki budowlanej nastąpiło (…) maja 2023 r. Z (…), ówczesnym jeszcze mężem, Wnioskodawczyni miała rozdzielność majątkową poświadczoną notarialnie (…) kwietnia 2023 r. Cena sprzedaży wyniosła (…), ale została potrącona o kwotę (…) kosztu pośrednika sprzedaży nieruchomości opłaconego przelewem na podstawie faktury z (…) maja 2023 r. Kwota wykupu udziałów byłego męża Wnioskodawczyni w majątku wspólnym wyniosła (…). Z pozostałych środków Wnioskodawczyni spłacała kolejne raty kapitałowe, oddzielnie od odsetkowych spłatach na kwoty: (…), co miesiąc, (…) dnia miesiąca począwszy od (…) czerwca 2023 r. do wyczerpania środków.

Natomiast w piśmie z 20 marca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani, że w złożonym wniosku Wnioskodawczyni popełniła błąd, wpisała rok 2014 jako rok zakupu działki, a był to rok 2015.

Ponadto, doprecyzowała Pani opis sprawy wskazując, że:

-Odpowiedzialność za spłatę kredytu – Wnioskodawczyni wraz z mężem odpowiadali solidarnie do pełnej wysokości kredytu, oboje z ówczesnym mężem Wnioskodawczyni w obu kredytach, tj. na zakup działki i na budowę domu.

-Z (…) uzyskanych ze sprzedaży działki w (…), (…) Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę udziałów byłego męża w nieruchomości, w której Wnioskodawczyni mieszka. Pozostałe (…) Wnioskodawczyni przeznaczy na nadpłatę kredytu.

Z kolei w piśmie z 6 kwietnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następującej odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytanie:

Odpowiedź: Z (…) uzyskanych ze sprzedaży działki w (…), (…) Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę udziałów byłego męża w nieruchomości, w której mieszka, której dokonała w tym samym roku kalendarzowy, w którym Wnioskodawczyni sprzedała działkę w (…), niespełna 4 miesiące po zbyciu działki. Pozostałe (…) Wnioskodawczyni przeznaczy na nadpłatę kredytu w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym Wnioskodawczyni dokonała odpłatnego zbycia działki w (…).

Z kolei w piśmie z 8 kwietnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, poprosiła Pani o sprostowanie pomyłki pisarskiej w kwestii zakupu i sprzedaży działki w (…).

Wskazała Pani, że działkę w (…) zakupiła Pani (…) grudnia 2020 r., a sprzedała Pani w maju 2023 r.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 20 marca 2025 r.)

Czy Wnioskodawczyni przysługuje zwolnienie z podatku od sprzedaży działki?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu z 6 kwietnia 2025 r.)

Zdaniem Wnioskodawczyni, przysługuje jej zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych, od środków uzyskanych ze sprzedaży działki w (…), gdyż wszystkie uzyskane środki bądź przeznaczyła (w przypadku spłaty udziałów byłego męża), bądź przeznaczy (w przypadku nadpłaty kredytu) w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym Wnioskodawczyni dokonała odpłatnego zbycia tej działki, na cele mieszkaniowe wskazane w opisie sprawy. A dokładniej są to: wykupienie udziałów od byłego męża w nieruchomości, w której realizuje cele mieszkaniowe oraz nadpłata kredytu hipotecznego ciążącego na nieruchomości, w której realizuje cele mieszkaniowe. Pierwsza z czynności została wykonana w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym Wnioskodawczyni dokonała odpłatnego zbycia tej działki. Druga czynność zostanie wykonana w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym Wnioskodawczyni dokonała odpłatnego zbycia tej działki. Kwoty tych czynności wynoszą odpowiednio (…) oraz (…), co w sumie daje kwotę (…), czyli łącznej ceny sprzedaży działki w (…).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że (…) grudnia 2020 r. na podstawie umowy kupna sprzedaży nabyła Pani działkę budowlaną, którą (…) maja 2023 r. Pani sprzedała.

W konsekwencji, sprzedaż działki budowlanej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. działki nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedanej działki budowlanej należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 cyt. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 3 powołanej ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Według do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 7 cyt. ustawy stanowi, że:

Na podstawie art. 45 ust. 1 i ust. 1a pkt 3 powołanej ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8   lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Art. 21 ust. 25 ww. ustawy stanowi, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 26 powołanej ustawy:

Art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Na podstawie art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy. Katalog tych wydatków – jak już wyżej wyjaśniono – ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Z opisu sprawy wynika, że w kwietniu 2014 r. Pani wraz Pani obecnie byłym mężem nabyła działkę rolną (…) do majątku wspólnego, na której wybudowany został dom jednorodzinny. Budowa i zakup działki były finansowane z Państwa oszczędności, z Pani wynagrodzenia oraz z kredytów zaciągniętych w banku (…): pierwszego na zakup działki (kredyt ten został spłacony w całości w czasie trwania małżeństwa) i drugiego hipotecznego zaciągniętego (…) sierpnia 2017 r. na budowę domu jednorodzinnego o przeznaczeniu mieszkaniowym. Kredytobiorcami w dniu podpisania umowy kredytowej była Pani z obecnie byłym mężem. Za spłatę kredytu odpowiadali Państwo solidarnie do pełnej wysokości kredytu. (…) sierpnia 2023 r. uprawomocnił się wyrok rozwodowy Pani i Pani byłego męża. Podziału majątku dokonano w ramach wyroku o rozwodzie z (…) sierpnia 2023 r., na podstawie porozumienia podpisanego (…) maja 2023 r. pomiędzy Panią a Pani byłym mężem. Spłata udziału w majątku męża w ramach postępowania rozwodowego i podziału majątku nastąpiła poprzez wykupienie od Pani byłego męża jego udziału w nieruchomości, której jest Pani obecnie jedyną właścicielką i w której realizuje Pani własne cele mieszkaniowe. Ponadto, na podstawie porozumienia o podziale majątku wspólnego, w drodze ugody, po uprawomocnieniu się wyroku złożyła Pani do Banku (…) wniosek o przejęcie pozostałego kredytu w całości na siebie, na co zgodę Banku otrzymała Pani w październiku 2023 r., a formalnie podpisała Pani dokumenty w listopadzie 2023 r. (…) grudnia 2020 r. na podstawie umowy kupna sprzedaży nabyła Pani działkę budowlaną (…), którą (…) maja 2023 r. Pani sprzedała. Z (…) uzyskanych ze sprzedaży ww. działki (…) przeznaczyła Pani na spłatę udziałów byłego męża w nieruchomości (domu jednorodzinnym (…)), w której Pani mieszka (przelew (…) września 2023 r.). Pozostałe (…) przeznaczy Pani na nadpłatę kredytu w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonała Pani odpłatnego zbycia działki w (…).

Pani wątpliwości budzi kwestia, czy przysługuje Pani zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych, jeżeli środki ze sprzedaży działki w (…) przeznaczyła/przeznaczy Pani, w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonała Pani odpłatnego zbycia tej działki, na spłatę udziałów byłego męża w nieruchomości, w której Pani mieszka oraz nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu jednorodzinnego (…).

Spłata udziałów byłego męża w nieruchomości (domu jednorodzinnym (…)), w której Pani mieszka

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych spłata dokonana na rzecz byłego małżonka – w związku z przyznaniem podatnikowi w wyniku rozwodu na własność nieruchomości, która znajdowała się we wspólności małżeńskiej – może być uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2022 r. sygn. akt II FSK 724/20 wskazał bowiem, że:

W świetle powyższego, może Pani skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem środków w wysokości (…) uzyskanych z odpłatnego zbycia działki (…), na spłatę udziału należącego do Pani byłego męża w nieruchomości (domu jednorodzinnym w (…)), w której realizuje Pani własne cele mieszkaniowe.

Nadpłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu jednorodzinnego (…)

Do celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia, ustawodawca zalicza także wskazaną w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na cele określone w pkt 1, które obejmują m.in. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części.

Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy jasno więc wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Jak wskazała Pani we wniosku oraz jego uzupełnieniach, (…) uzyskanych za zbycia (…) maja 2023 r. działki budowlanej (…) przeznaczy Pani, w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonała Pani odpłatnego zbycia ww. działki na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego (…) sierpnia 2017 r. w Banku (…) na budowę domu jednorodzinnego (…), którego jest Pani obecnie jedyną właścicielką i w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe. Kredytobiorcami w dniu podpisania umowy kredytowej była Pani z obecnie byłym mężem. Za spłatę kredytu odpowiadali Państwo solidarnie do pełnej wysokości kredytu. Na podstawie porozumienia o podziale majątku wspólnego, w drodze ugody, po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego złożyła Pani do Banku (…) wniosek o przejęcie pozostałego kredytu w całości na siebie, na co zgodę Banku otrzymała Pani w październiku 2023 r., a formalnie podpisała Pani dokumenty w listopadzie 2023 r.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzam, że będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z planowanym przeznaczeniem – w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie działki budowlanej (…) – części przychodu z odpłatnego zbycia (…) maja 2023 r. tej działki budowlanej na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego (…) sierpnia 2017 r. na budowę domu jednorodzinnego w (…), w którym Pani mieszka.

Podsumowując, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, stwierdzić należy, że sprzedaż (…) maja 2023 r. działki budowlanej (…) nabytej (…) grudnia 2020 r., stanowi dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ww. działki budowlanej nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nabyto tą nieruchomość. Jednakże, wydatkowanie środków ze sprzedaży działki budowlanej w (…) na spłatę udziałów byłego męża w nieruchomości (domu jednorodzinnym (…)), w której realizuje Pani własne cele mieszkaniowe (przelew (…) września 2023 r. na kwotę (…)) oraz planowaną – w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tej nieruchomości – nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego (…) sierpnia 2017 r. na budowę domu jednorodzinnego w (…), w którym Pani mieszka (kwota (…)) można uznać za wydatki poniesiony na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, przysługuje Pani zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki budowlanej (…) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie przedstawionego stanu faktycznego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.