Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 31 marca 2025 r. (wpływ 2 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W związku ze sprzedażą (…) października 2024 r. działki nr 1/15 położonej – (…) gmina (...) (województwo (…)) stanowiącej w dniu sprzedaży współwłasność majątkową małżeństwa (…), zwraca się Pan z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji dotyczącej konieczności dokonania opłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze zbyciem ww. nieruchomości.

Grunt, o którym mowa, jest gruntem RVI położonym w (…), województwo (…), gmina (…). Wyżej wymieniona działka 1/1 nabyta została na zasadzie wspólności małżeńskiej i stali się Państwo właścicielami nieruchomości rolnej niezabudowanej położonej w (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadził księgę wieczystą (…).

Wymienioną działkę nabył Pan wraz z żoną w 1993 r. na podstawie umowy sprzedaży od Skarbu Państwa.

W 2011 r. wystąpili Państwo o podział tej działki. (…) lipca 2011 r., Wójt Gminy (…) zatwierdził podział działki 1/1 na pięć działek, między innymi na działkę 1/15. Jednak aby tego dokonać niezbędne było określenie warunków zabudowy. Takie warunki zostały wydane przez Wójta Gminy (…) maja 2012 r. Nie wystąpili Państwo o pozwolenie na budowę lecz tylko określone zostały warunki zabudowy, konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę.

Wyżej wymienione warunki nakładały obowiązek odrolnienia części gruntu pod zabudowę, czego Państwo nie zrobiliście, więc grunt nadal jest użytkiem RVI i jako taki został sprzedany.

Informuje Pan jednocześnie, że Gmina nie posiada nowego planu zagospodarowania przestrzennego (nie posiadała go także na dzień zbycia przedmiotowej nieruchomości), a w istniejącym planie działka 1/1, która została podzielona między innymi na działkę 1/15 ujęta jest jako „użytek rola VI”.

Dla przedmiotowej działki do chwili sprzedaży Urząd Gminy (…) naliczał podatek rolny jak na grunt użytkowy RVI. Wypis z rejestru gruntów z (…) września 2024 r. również potwierdzał, że działka 1/15 oznaczona jest symbolem użytku RVI. Wyrys z (…) września 2024 r. z Rejestru Gruntów oznaczony jest również symbolem „użytek RVI”.

Aby dojechać do działki 1/15 w 1992 r. z działki 2 wydzielono działkę 2/2, która oznaczona jest symbolem RVI – droga do wydzielonych działek, między innymi do działki 1/15. Dla powyższej nieruchomości (2/2 – droga) brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie ustalono dla niej warunków zabudowy, a w Ewidencji Gruntów działka 2/2 oznaczona jest symbolem „użytek RVI”. Działkę 1/15 i szóstą część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15) sprzedał Pan aktem notarialnym repetytorium A nr (…) z (…) października 2024 r. i repetytorium A nr (…) z (…) września 2024 r. Urząd Gminy (…) nie skorzystał z praw pierwokupu. Akt notarialny zawiera dane o stanie faktycznym jaki opisał Pan i jaki był w dniu zbycia nieruchomości o statusie RVI.

Reasumując:

1)działka nabyta została od Skarbu Państwa jako wspólność małżeńska w 1993 r.;

2)działka w posiadaniu małżeńskim powyżej 5 lat;

3)na dzień sprzedaży brak nowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), a w istniejącym planie zagospodarowania status działki „rola klasy RVI”;

4)do chwili sprzedaży nieruchomości naliczany był przez Urząd Gminy podatek rolny za użytek RVI;

5)do chwili sprzedaży działka nie została odrolniona;

6)podział gruntu nie zmienił jego przeznaczenia;

7)uzyskane ze sprzedaży środki finansowe zamierzacie Państwo, jako małżeństwo, przeznaczyć na remont i modernizację posiadanego domu.

W piśmie z 31 marca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

1. Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Jest Pan osobą fizyczną, z miejscem zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – podlega Pan zatem nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

2. Czy odpłatne zbycie przez Pana działki nr 1/15 nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163)?

Odpowiedź: Nie, odpłatne zbycie działki 1/15 nie nastąpiło w wykonywaniu przez Pana działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, ani pozarolniczej działalności gospodarczej.

3. W jakim celu nabył Pan niezabudowaną nieruchomość rolną nr 1/1, o której mowa we wniosku?

Odpowiedź: Działka 1/1 nabyta została (…) stycznia 1993 r. (umowa notarialna repetytorium A nr (…) zawarta przed notariuszem – (…)) od Skarbu Państwa – (…). Przedmiotowa nieruchomość nabyta została jako współwłasność małżeńska (…). Zgodnie z aktem notarialnym w chwili zakupu nieruchomość posiadała status nieruchomości rolnej i jako taka miała być użytkowana (żona opłacała składki do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego), jednak ani Pan, ani żona nie prowadzili Państwo na ww. nieruchomości działalności zarobkowej (nie uprawiali Państwo roli). Realizację powyższego zamierzenia uniemożliwiło Panu pogorszenie stanu Pana zdrowia i zdrowia Pana małżonki, a także położenie nieruchomości w odległości ok. 300 km od miejsca Pana stałego zamieszkania (stałe zamieszkanie w (…), w związku ze stanem zdrowia).

4. W jaki sposób/do jakich celów wykorzystywał Pan nieruchomość nr 1/15, która powstała z podziału działki nr 1/1, od momentu jej nabycia do chwili sprzedaży?

a)  czy korzystał Pan z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, to w jakim okresie lub okresach i czy była wprowadzona do ewidencji środków trwałych Pana firmy?

Odpowiedź: Przedmiotowa nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana – nie uprawiał Pan roli, nie realizował Pan na niej żadnych celów osobistych, nie prowadził Pan na niej gospodarstwa rolnego, nie czerpał Pan żadnych dochodów z tytułu posiadania przedmiotowej nieruchomości – działka była odłogowana. W okresie od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. dzierżawił Pan wraz z żoną nieruchomość nieodpłatnie osobie trzeciej – w czasie tej dzierżawy powyższa działka również była odłogowana. Przedmiotowa nieruchomość nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy.

b)  czy od momentu nabycia do momentu sprzedaży korzystał Pan z niej dla swoich celów prywatnych (osobistych)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne (osobiste) były przez Pana realizowane i w jakim okresie?

Odpowiedź: Od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie korzystał Pan z nieruchomości dla swoich celów osobistych. W okresie od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. dzierżawił Pan wraz z żoną nieruchomość nieodpłatnie osobie trzeciej – w czasie tej dzierżawy powyższa działka również była odłogowana. Od (…) października 1994 r. do (…) października 2017 r., tj. do momentu uzyskania przez Pana żonę emerytury z ZUS opłacała ona składki do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego. Pan takich składek nie odprowadzał.

5. Co było przyczyną podziału nieruchomości rolnej niezabudowanej nr 1/1 w 2011 r.?

Odpowiedź: Nieruchomość podzielona została w 2011 r. w związku z brakiem możliwości realizacji planów związanych z prowadzeniem produkcji rolnej na wyżej wymienionej nieruchomości, jakie miał Pan z żoną w chwili jej zakupu. Decyzja podziału w 2011 r. była związana z chęcią pozostawienia części gruntów, na których wraz z żoną mógłby Pan zrealizować plan prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w części była podyktowana koniecznością zbycia przez Pana i przez Pana żonę części posiadanego gruntu w związku z koniecznością pozyskania środków finansowych na bieżące potrzeby utrzymania Państwa rodziny (głównie w związku Pana chorobą). W chwili podziału w 2011 r. zakładał Pan wraz z żoną, że realizacja planów prowadzenia gospodarstwa rolnego będzie możliwa na części posiadanego gruntu. Środki otrzymane ze sprzedaży części podzielonego gruntu przeznaczył Pan na dokończenie inwestycji budowy domu jednorodzinnego (w systemie gospodarczym) położonego w tej samej wiosce co posiadany grunt oraz na bieżące utrzymanie Pana rodziny. Czas następujący później związany był jednak z pogorszeniem Pana stanu zdrowia i stanu zdrowia Pana żony. Pana stan zdrowia pogarszający się okresowo (choroba (...)) oraz choroba Pana żony (postępująca choroba (...)), ostatecznie przekreśliły Państwa plany dotyczące założenia na tym terenie gospodarstwa rolnego. Państwa kondycja fizyczna zdecydowanie wykluczyła możliwość realizacji opisanych powyżej, a przekładanych wielokrotnie planów, narodziła natomiast konieczność pozyskania dodatkowych środków finansowych na bieżące wydatki w tym zwłaszcza na zapewnienie bytu Pana i Pana rodzinie.

6. Czy działka nr 1/15, która powstała z podziału działki nr 1/1 zarówno przed, jak i po jej podziale była kiedykolwiek wykorzystywana w działalności rolniczej?

Odpowiedź: Działka 1/15 zarówno przed, jak i po jej podziale nigdy nie była wykorzystywana przez Pana, ani przez Pana żonę do uprawiania ziemi, tak jak zakładał Pan to w momencie jej zakupu. W okresie od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. dzierżawił Pan wraz z żoną nieruchomość nieodpłatnie osobie trzeciej – w czasie tej dzierżawy powyższa działka była odłogowana. Pana żona od (…) października 1994 r. do (…) października 2017 r., tj. do momentu uzyskania przez nią emerytury z ZUS opłacała składki do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego. Pan takich składek nigdy nie odprowadzał.

7. Czy w zawartej umowie sprzedaży kupujący złożył oświadczenie, że dokonuje nabycia nieruchomości w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego, bądź prowadzenia produkcji rolnej? Jeśli nie, to proszę wskazać, w jakim celu kupujący dokonał zakupu przedmiotowej działki?

Odpowiedź: Kupujący w zawartej umowie kupna sprzedaży nie złożyli oświadczenia, że dokonują nabycia nieruchomości w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego bądź prowadzenia produkcji rolnej. Kupujący nie złożyli żadnego oświadczenia w jakim celu zakupili przedmiotową nieruchomość. Nieruchomość kupujący nabyli na majątek wspólny, będąc w związku małżeńskim, w którym (na podstawie złożonego przed notariuszem oświadczenia) obowiązywał w chwili podpisania aktu notarialnego ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, nie zmieniony umownie ani orzeczeniami sądu.

W zawartej umowie notarialnej jako małżonkowie (…) oświadczyli, że wyrażają zgodę na przeniesienie na kupujących decyzji o warunkach zabudowy jaka została wydana w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, a kupujący oświadczyli jedynie, że przyjmują wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.

Kupujący nie oświadczyli w jakim celu dokonują zakupu przedmiotowej nieruchomości rolnej i jakie cele będą na niej realizowali.

8. Czy działka nr 1/15 w momencie sprzedaży wchodziła w skład gospodarstwa rolnego?

Odpowiedź: Stan faktyczny jest taki, że przedmiotowy grunt zakupił Pan wraz z małżonką od Skarbu Państwa (…) stycznia 1993 r., z planem, że będzie Pan na nim prowadzić gospodarstwo rolne wraz z żoną (plan ten nigdy nie został zrealizowany). W okresie od chwili nabycia do chwili sprzedaży ani Pan, ani żona nie uprawiali Państwo tej ziemi, a w okresie od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. dzierżawił Pan wraz z małżonką nieruchomość nieodpłatnie osobie trzeciej – w czasie tej dzierżawy powyższa działka była także odłogowana. Pana żona od (…) października 1994 r. do (…) października 2017 r., tj. do momentu uzyskania przez nią emerytury z ZUS opłacała składki do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego. Pan takich składek nigdy nie odprowadzał.

9. Czy od momentu nabycia do momentu sprzedaży działka nr 1/15 była udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)w jakim okresie (kiedy) działka ta była udostępniana osobom trzecim?

b)na podstawie jakich umów (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka była udostępniana osobom trzecim?

c)czy udostępnienie działki było czynnością odpłatną, czy bezpłatną?

Odpowiedź: Przedmiotowa działka w okresie od (…) stycznia 1993 r., tj. od momentu nabycia od Skarbu Państwa Państwowego Funduszu Ziemi do (…) sierpnia 2011 r. (tj. do decyzji Wójta Gminy (…), która nabyła walor ostateczności (…) sierpnia 2011 r.) stanowiła część działki numer 1/1. W okresie od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. działka ta (a także działka 1/3 i 2, w posiadaniu których byli Państwo wraz z żoną na zasadzie współwłasności małżeńskiej) była dzierżawiona nieodpłatnie osobie trzeciej – w czasie tej dzierżawy powyższa działka była także odłogowana.

10. Czy przed sprzedażą działki nr 1/15 poczynił Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości sprzedanej nieruchomości lub jej uatrakcyjnienia? Jeśli tak, to jakie to były działania i kiedy ich Pan dokonał (np. wydzielenie, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, ogrodzenie działki itp.)?

Odpowiedź: W odniesieniu do działki 1/15 jako małżeństwo wystąpili Państwo jedynie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przedmiotowa decyzja została wydana przez Wójta Gminy (…) maja 2012 r. (znak (…)). Otrzymane warunki zabudowy zezwalały na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacją wodno-kanalizacyjną (przydomowa oczyszczalnia ścieków) i energetyczną. Do dnia sprzedaży nie zbudowali Państwo drogi dojazdowej do działki, nie doprowadzili Państwo do niej sieci wodociągowej ani energetycznej, nie wystąpili Państwo również z wnioskiem o dokonanie przyłączy, nie ogrodzili Państwo też działki. Dla działki 1/15 stanowiącej nieruchomość niezabudowaną na graniczącej działce 2/2 ustanowili Państwo jedynie możliwość dojazdu do ww. nieruchomości i razem ze zbyciem działki 1/15 zbyli Państwo również 1/6 części własności do tej nieruchomości jako nieruchomości stanowiącej dojazd do tej działki.

11.Kto występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej działki nr 1/15?

Odpowiedź: O wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości wystąpili Państwo jako małżeństwo. Przedmiotowa decyzja wydana została przez Wójta Gminy (…) maja 2012 r. (decyzja (…)).

12.W jaki sposób pozyskał Pan nabywcę dla sprzedanej działki nr 1/15? Czy prowadził Pan jakieś działania marketingowe, które dotyczyły sprzedaży przedmiotowej działki (jakie?)?

Odpowiedź: Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych w odniesieniu do przedmiotowej działki. Nie zamieszczał Pan ogłoszeń w tej sprawie w żadnych mediach. Kupujący szukali działki na sprzedaż we wsi, w której leży sprzedana nieruchomość i uzyskali informację od okolicznych mieszkańców, że jest Pan w posiadaniu takiej nieruchomości.

13.Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne)?

d)w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: (…) listopada 1992 r. od osób prywatnych (małżeństwa) nabyli Państwo jako współwłasność małżeńską działkę oznaczoną numerem 2 – przedmiotowa działka opisana została w akcie notarialnym (repetytorium A nr (…)) jako działka niezasiedlona, o powierzchni 2,54 ha, która będzie użytkowana rolniczo jako ustawowa własność małżeńska. Przedmiotowa nieruchomość nabyta została w celu prowadzenia działalności rolniczej, jednak dalsze wydarzenia osobiste, o których wspominał Pan wcześniej, w tym zwłaszcza pogorszenie stanu Pana zdrowia i zdrowia Pana małżonki uniemożliwiło Państwu realizację wspomnianych planów.

(…) stycznia 1993 r. od Skarbu Państwa Państwowego Funduszu Ziemi (repetytorium A nr (…) przed notariuszem (…)) nabył Pan z żoną, jako współwłasność majątkową, nieruchomości o numerach 1/1 i 1/3 o łącznej powierzchni 1 ha. Przedmiotowe nieruchomości posiadały status nieruchomości rolnych, co zostało wskazane w akcie notarialnym.

Powyższe nieruchomości nabyte zostały w celu prowadzenia działalności rolniczej, jednak dalsze wydarzenia osobiste, o których wspominał Pan wcześniej, w tym zwłaszcza pogorszenie stanu Pana zdrowia i zdrowia Pana małżonki, a także utrata syna w wypadku samochodowym w (...) uniemożliwiło Państwu realizację wspomnianych planów.

Działka 1/1 (nabyta od Skarbu Państwa) na Państwa wniosek została podzielona na 5 następujących działek (podział decyzją Wójta Gminy (…) z (…) sierpnia 2011 r. (…), która stała się ostateczna (…) sierpnia 2011 r.):

·    Działkę 1/15 o powierzchni 0,1002 ha, działka niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, z wydanymi warunkami zabudowy przez Wójta Gminy (…) – decyzja (…) z (…) maja 2012 r. na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z zewnętrzną instalacją wodno-kanalizacyjną (oczyszczalnia przydomowa) i energetyczną – zbyta (…) października 2024 r. (umowa ostateczna repetytorium A nr (…) oraz umowa warunkowa sprzedaży i przedwstępna umowa sprzedaży repetytorium A nr (…), odstąpienie Wójta Gminy (…) od prawa pierwokupu – zarządzenie (…) października 2024 r.), działka oznaczona w akcie notarialnym symbolem użytku RVI. Działka jako część działki 1/1 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. Sprzedaż opisanej działki jest przedmiotem zapytania o interpretację podatkową.

·    Działkę 1/16 o powierzchni 0,1003 ha, działka niezabudowana, nieuzbrojona, niezbyta – działka z wydanymi warunkami zabudowy – decyzja Wójta Gminy (…) z (…) maja 2012 r.

·    Działkę 1/17 o powierzchni 0,1002 ha, działka niezabudowana, działka rolna VI klasa z wydanymi przez Wójta Gminy (…) warunkami zabudowy (…) z (…) maja 2012 r. na budynek mieszkalny jednorodzinny z zewnętrzną instalacją wodno-kanalizacyjną (przydomowa oczyszczalnia ścieków) i energetyczną, nieogrodzona, nieuzbrojona. Działka zbyta (…) czerwca 2020 r. (umowa ostateczna: repetytorium A nr (…) zawarta (…) czerwca 2020 r. warunkowa umowa sprzedaży z (…) czerwca 2020 r. repetytorium A nr (…), odstąpienie Gminy od prawa pierwokupu nr (…) czerwca 2020 r.). (…) czerwca 2024 r. kupująca oświadczyła, że nie wybuduje w ciągu pięciu lat całorocznego domu na zakupionej nieruchomości. Działka jako część działki 1/1 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r.

·    Działkę 1/18 o powierzchni 0,1005 ha, działka niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, działka rolna VI klasa z wydanymi warunkami zabudowy (decyzja Wójta Gminy (…) z (…) maja 2012 r.) na budynek mieszkalny jednorodzinny zewnętrzną instalacją wodno-kanalizacyjną (przydomowa oczyszczalnia ścieków) i energetyczną. Działka jako część działki 1/1 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. Działka zbyta (…) października 2016 r. (umowa ostateczna: repetytorium (…) i umowa warunkowa z (…) października 2016 r. repetytorium (…), odstąpienie Gminy od prawa pierwokupu (…) z (…) października 2016 r.) Dla powyższej nieruchomości brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów oznaczona była symbolem użytku RVI. Działka jako część działki 1/1 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r.

·    Działkę 1/19 o powierzchni 0,1002 ha, działka niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, działka rolna VI klasa z wydanymi warunkami zabudowy (decyzja Wójta Gminy (…)(…) z (…) maja 2012 r.) na budynek mieszkalny jednorodzinny. Działka jako część działki 1/1 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. Działka zbyta (…) października 2016 r. (umowa ostateczna: repetytorium (…) i umowa warunkowa z (…) października 2016 r. repetytorium (…), odstąpienie Gminy od prawa pierwokupu (…) z (…) października 2016 r.) Dla powyższej nieruchomości brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów oznaczona była symbolem użytku RVI. Działka jako część działki 1/1 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r.

Działka 1/3 (nabyta od Skarbu Państwa) na Państwa wniosek (Pana i małżonki) została podzielona na 5 następujących działek (podział decyzją Wójta Gminy (…) z (…) stycznia 2009 r. (…), tj.:

·    Działkę 1/10 o powierzchni 0,1037 ha, niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, zbyta (…) lipca 2010 r. (repetytorium (…)), dla działki nie był ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów działka oznaczona symbolem użytku RVI, na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) Nr (…) z (…) lipca 2009 r o warunkach zabudowy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z zastrzeżeniem, że przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę należy uzyskać w Starostwie Powiatowym decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej. Działka jako część działki 1/3 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r.

·    Działkę 1/11 o powierzchni 0,1049 ha, niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, zbyta (…) lipca 2010 r. (repetytorium (…)), dla działki nie był ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów działka oznaczona symbolem użytku RVI, na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) Nr (…) z (…) lipca 2009 r. o warunkach zabudowy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z zastrzeżeniem, że przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę należy uzyskać w Starostwie Powiatowym decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej. Działka jako część działki 1/3 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r.

·    Działkę 1/12 o powierzchni 0,1048 ha, niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, zbyta (…) lipca 2010 r. (repetytorium (…)), dla działki nie był ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów działka oznaczona symbolem użytku RVI, na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) Nr (…) z (…) lipca 2009 r. o warunkach zabudowy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z zastrzeżeniem, że przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę należy uzyskać w Starostwie Powiatowym decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej. Działka jako część działki 1/3 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r.

·    Działkę 1/13 o powierzchni 0,1054 ha, niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, zbyta (…) lipca 2011 r. (repetytorium (…)), dla działki nie był ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów działka oznaczona symbolem użytku RVI, na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) Nr (…) z (…) lipca 2009 r. o warunkach zabudowy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z zastrzeżeniem, że przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę należy uzyskać w Starostwie Powiatowym decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej. Działka jako część działki 1/3 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r.

·    Działkę 1/14 „droga” o powierzchni 0,08274 ha, niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, dla której wójt Gminy (…) na podstawie decyzji Nr (…) z (…) lipca 2009 r. o warunkach zabudowy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę drogi wewnętrznej do budynków mieszkalnych jednorodzinnych z zastrzeżeniem, że przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę należy uzyskać w Starostwie Powiatowym decyzje o wyłączeniu terenu z produkcji rolnej – sprzedana odpowiednio w następujących częściach:

-¼ części (…) lipca 2010 r. (repetytorium (…)) jako dojazd dla działki 1/10,

-¼ części (…) lipca 2010 r. (repetytorium (…)) jako dojazd dla działki 1/11,

-¼ części (…) lipca 2010 r. (repetytorium (…)) jako dojazd do działki 1/12,

-¼ części (…) lipca 2011 r. (repetytorium (…)) jako dojazd do działki 1/13.

Działka jako część działki 1/3 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r.

Działka 2 nabyta przez Państwo jako współwłasność majątkowa od małżeństwa (…) listopada 1992 r. (repetytorium (…)) podzielona została na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) na działki o następujących numerach:

·    Działkę 2/1 o wielkości 2,5 ha, która nie została zbyta i nadal pozostaje w Państwa małżeńskim posiadaniu, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy (decyzja nr (…) z (…) lipca 2022 r.),

·    Działkę 2/2 „droga” – zbyta odpowiednio w następujących częściach:

- 2/6 części (…) października 2016 r. aktem notarialnym repetytorium nr (…) jako dojazd do działki 1/19 i 1/18,

- 1/6 części (…) czerwca 2020 r. jako dojazd do działki 1/17 – repetytorium A nr (…),

- 1/6 części (…) października 2024 r. jako dojazd do działki 1/15 (umowa ostateczna repetytorium (…)).

-  w Państwa małżeńskim posiadaniu pozostaje ²/₆ działki 3/2 jako dojazd do nieruchomości nadal posiadanych przez Państwo jako współwłasność małżeńska (działki 1/16 i 1/1).

Działka 2/1 i 2/2 jako część działki 2 przed podziałem nieodpłatnie dzierżawiona osobie trzeciej od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r.

Do chwili sprzedaży Urząd Gminy (…) naliczał podatek za opisane nieruchomości dla rola RVI, który był opłacany zarówno przez Pana, jak i przez Pana małżonkę.

Wszystkie wymienione działki, tak jak wspomniano wcześniej, były nieodpłatnie dzierżawione osobie trzeciej w okresie od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. i w tym czasie odłogowane.

Przyczyną sprzedaży była konieczność pozyskania dodatkowych środków finansowych na utrzymanie rodziny i pokrycie bieżących wydatków w związku z pogarszającym się stanem zdrowia Pana i Pana żony, a także chęć dokończenia inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego położonego w obrębie (…) gmina (…) ((…), działka 4/2), o czym szczegółowo pisał Pan już wcześniej.

14.Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości lub udziały w nieruchomościach, które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, to czy są zabudowane/niezabudowane oraz ile ich jest?

Odpowiedź: Posiada Pan nieruchomości lub udziały w nieruchomościach, jednak w najbliższym czasie nie planuje Pan z żoną dokonania ich sprzedaży.

Są to następujące nieruchomości:

·    Działkę 2/2 „droga” – w posiadaniu Państwa małżeńskim pozostaje ²/₆ działki 3/2 jako dojazd do nieruchomości nadal posiadanych przez Państwo jako współwłasność małżeńska (działki 1/16 i 2/1). Położona w (…) obręb geodezyjny Gmina (…),

·    Działkę 1/16 o powierzchni 0,1003 ha, działka niezabudowana, nieuzbrojona, z wydanymi warunkami zabudowy – decyzja Wójta Gminy (…) z (…) maja 2012 r. Położona w (…) obręb geodezyjny Gmina (…),

·    Działkę 4/2 – działka zabudowana użytkowana przez Państwo na cele mieszkalne, 1000 m². Położona w (…) obręb geodezyjny Gmina (…).

Mieszkanie własnościowe z księgą wieczystą położone w (…), (…) o powierzchni 49 m² (wykupione od spółdzielni mieszkaniowej), w którym zamieszkuje Pan wraz z żoną na stałe.

15.Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać w jakim celu zamierza je Pan nabyć?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości.

Pytanie

Czy wobec opisanej powyżej sytuacji jest Pan zobowiązany do odprowadzania podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze zbyciem powyższej nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w zaistniałej sytuacji nie ma Pan obowiązku odprowadzania podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze zbyciem opisanej we wniosku nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒    nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒    nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Na podstawie umowy sprzedaży od Skarbu Państwa (…) stycznia 1993 r. nabył Pan wraz z żoną, jako wspólność małżeńska, działkę nr 1/1. Zgodnie z aktem notarialnym w chwili zakupu nieruchomość posiadała status nieruchomości rolnej i jako taka miała być użytkowana, jednak nie prowadził Pan na ww. nieruchomości działalności zarobkowej. Przedmiotowa nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana – nie uprawiał Pan roli, nie realizował Pan na niej żadnych celów osobistych, nie prowadził Pan na niej gospodarstwa rolnego, nie czerpał Pan żadnych dochodów z tytułu posiadania przedmiotowej nieruchomości – działka była odłogowana. W okresie od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. dzierżawił Pan nieruchomość nieodpłatnie osobie trzeciej – w czasie tej dzierżawy powyższa działka również była odłogowana. Przedmiotowa nieruchomość nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy. Nieruchomość podzielona została w 2011 r. w związku z brakiem możliwości realizacji planów związanych z prowadzeniem produkcji rolnej na wyżej wymienionej nieruchomości, jakie miał Pan z żoną w chwili jej zakupu. Decyzja podziału w 2011 r. była związana z chęcią pozostawienia części gruntów, na których mógłby Pan zrealizować wraz z żoną plan prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w części była podyktowana koniecznością zbycia przez Pana i przez Pana żonę części posiadanego gruntu w związku z koniecznością pozyskania środków finansowych na bieżące potrzeby utrzymania Państwa rodziny (głównie w związku z Pana chorobą). W chwili podziału w 2011 r. zakładał Pan wraz z żoną, że realizacja planów prowadzenia gospodarstwa rolnego będzie możliwa na części posiadanego gruntu. (…) lipca 2011 r., Wójt Gminy (…) zatwierdził podział działki 1/1 na pięć działek, między innymi na działkę 1/15. Jednak aby tego dokonać niezbędne było określenie warunków zabudowy. Takie warunki zostały wydane przez Wójta Gminy (…) maja 2012 r. Nie wystąpili Państwo o pozwolenie na budowę, lecz tylko określone zostały warunki zabudowy, konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę. Wyżej wymienione warunki nakładały obowiązek odrolnienia części gruntu pod zabudowę, czego Państwo nie zrobiliście, więc grunt nadal jest użytkiem RVI. Aby dojechać do działki 1/15 w 1992 r. z działki 2 wydzielono działkę 2/2, która oznaczona jest symbolem RVI – droga do wydzielonych działek, między innymi do działki 1/15. Dla powyższej nieruchomości (2/2 – droga) brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie ustalono dla niej warunków zabudowy, a w Ewidencji Gruntów działka 2/2 oznaczona jest symbolem „użytek RVI”. Działkę 1/15 i szóstą część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15) sprzedał Pan (…) października 2024 r. Uzyskane ze sprzedaży środki finansowe zamierzacie Państwo, jako małżeństwo, przeznaczyć na remont i modernizację posiadanego domu. Odpłatne zbycie działki 1/15 nie nastąpiło w wykonywaniu przez Pana działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, ani pozarolniczej działalności gospodarczej. Do dnia sprzedaży nie zbudowali Państwo drogi dojazdowej do działki, nie doprowadzili Państwo do niej sieci wodociągowej ani energetycznej, nie wystąpili Państwo również z wnioskiem o dokonanie przyłączy, nie ogrodzili Państwo też działki. Dla działki 1/15 stanowiącej nieruchomość niezabudowaną na graniczącej działce 2/2 ustanowili Państwo jedynie możliwość dojazdu do ww. nieruchomości i razem ze zbyciem działki 1/15 zbyli Państwo również ¹/₆ części własności do tej nieruchomości jako nieruchomości stanowiącej dojazd do tej działki. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych w odniesieniu do przedmiotowej działki. Nie zamieszczał Pan ogłoszeń w tej sprawie w żadnych mediach. Kupujący szukali działki na sprzedaż we wsi, w której leży sprzedana nieruchomość i uzyskali informację od okolicznych mieszkańców, że jest Pan w posiadaniu takiej nieruchomości. Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości. W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że z działki nr 1/1 nabytej w 1993 r. i podzielonej w 2011 r. na pięć działek dokonał Pan sprzedaży działki: nr 1/18 w 2016 r., nr 1/19 w 2016 r., nr 1/17 w 2020 r. oraz 1/15 w 2024 r. W 1993 r. od Skarbu Państwa Państwowego Funduszu Ziemi nabył Pan wraz z żoną także działkę nr 1/3, która na Państwa wniosek została podzielona w 2009 r. na pięć działek: nr 1/10 zbyta w 2010 r., nr 1/11 zbyta w 2010 r., nr 1/12 zbyta 2010 r., 1/13 zbyta w 2013 r. oraz nr 1/14 stanowiąca drogę i sprzedana w częściach jako dojazd do działek nr 1/10, 1/11, 1/12 i 1/13. Ponadto, 1992 r. nabyli Państwo działkę nr 2, która została podzielona na działki nr 2/1, która nie została zbyta oraz nr 2/2 stanowiąca drogę wewnętrzną do działek nr 1/19, 1/18, 1/17, 1/15 oraz 1/16 i 2/1. Wszystkie działki były nieodpłatnie dzierżawione osobie trzeciej w okresie od (…) lipca 2003 r. do (…) lutego 2010 r. i odłogowane.    

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży w 2024 r. działki o nr 1/15 i szóstej część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15) należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając całokształt czynności dotyczących sprzedaży w 2024 r. działki o nr 1/15 i szóstej część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15), należy stwierdzić, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowej nieruchomości w celu sprzedaży, po podziale nie była ona wykorzystywana w działalności rolniczej, nie realizował Pan na niej żadnych celów osobistych, nie czerpał Pan żadnych dochodów z tytułu posiadania przedmiotowej nieruchomości – działka była odłogowana. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, ani pozarolniczej działalności gospodarczej. Do dnia sprzedaży nie zbudowali Państwo drogi dojazdowej do działki, nie doprowadzili Państwo do niej sieci wodociągowej ani energetycznej, nie wystąpili Państwo również z wnioskiem o dokonanie przyłączy, nie ogrodzili Państwo też działki. Dla działki 1/15 stanowiącej nieruchomość niezabudowaną na graniczącej działce 2/2 ustanowili Państwo jedynie możliwość dojazdu do ww. nieruchomości i razem ze zbyciem działki 1/15 zbyli Państwo również ¹/₆ części własności do tej nieruchomości jako nieruchomości stanowiącej dojazd do tej działki. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych w odniesieniu do przedmiotowej działki. Nie zamieszczał Pan ogłoszeń w tej sprawie w żadnych mediach. Kupujący szukali działki na sprzedaż we wsi, w której leży sprzedana nieruchomość i uzyskali informację od okolicznych mieszkańców, że jest Pan w posiadaniu takiej nieruchomości. Zatem istotą Pana działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Okoliczności dotyczące sprzedaży działki o nr 1/15 i szóstej część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15) nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż działki o nr 1/15 i szóstej część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15) nie nosi przymiotów działalności gospodarczej. W konsekwencji, w przedstawionym zdarzeniu nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana ww. działki wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe sprzedaży działki o nr 1/15 i szóstej część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15) należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (działki o nr 1/15 i szóstej część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15)) podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana w 2024 r. działki o nr 1/15 i szóstej część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości gruntowej.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Z treści wniosku wynika, że działka o nr 1/15 została wydzielona z działki 1/1, tj. nieruchomości rolnej, którą zakupił Pan w 1993 r. wraz z żoną, celem prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.):

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości, tj. działki nr 1/1 w 1993 r. odbyło się w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej Pana i Pana żony, należy odnieść się do przepisów regulujących stosunki majątkowe małżeńskie zawartych w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Stosownie do art. 35 cyt. ustawy:

W świetle natomiast art. 43 § 1 powołanej ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Zatem za datę nabycia nieruchomości, należy w Pana sytuacji przyjąć datę zakupu nieruchomości rolnej (działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem 1/1) przez Pana i Pana żonę, tj. 1993 rok.

Należy podkreślić, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem.

Podsumowując, odpłatne zbycie (sprzedaż) działki o nr 1/15 i szóstej część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15), miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż ta nie skutkuje powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane powyżej przepisy stwierdzam, że z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, z tytułu sprzedaży w 2024 r. działki o nr 1/15 i szóstej część działki 2/2 (droga do nieruchomości 1/15).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego stanu faktycznego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.