Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 12 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie pismem z 18 marca 2025 r. (wpływ 21 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym o nieograniczonym obowiązku podatkowym w Polsce. Wnioskodawczyni jest właścicielem dwóch nieruchomości gruntowych położonych w A:

1)Nieruchomości gruntowej o powierzchni (...) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta, sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (dalej jako: „Nieruchomość 1”), którą nabyła w drodze dziedziczenia po swojej matce, na podstawie Zarejestrowanego Aktu Poświadczenia Dziedziczenia sporządzonego dnia (…) lipca 2022 r.;

2)Nieruchomości gruntowej o powierzchni (...) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta, sklasyfikowanej w ewidencji gruntów jako grunty orne (dalej jako: „Nieruchomość 2”), którą nabyła w drodze dziedziczenia po swojej matce, na podstawie Zarejestrowanego Aktu Poświadczenia Dziedziczenia sporządzonego dnia (…) lipca 2022 r.

1/2 udziału w Nieruchomości 1 została nabyta przez matkę Wnioskodawczyni na mocy umowy sprzedaży nieruchomości z dnia (…) listopada 1990 r., natomiast 1/2 udziału matka Wnioskodawczyni otrzymała na mocy umowy darowizny z dnia (…) sierpnia 2009 r. Od tego momentu, tj. od chwili otrzymania darowizny matka Wnioskodawczyni była wyłącznym właścicielem Nieruchomości 1. Następnie Nieruchomość 1 przeszła na własność Wnioskodawczyni w drodze dziedziczenia po zmarłej matce.

W przypadku Nieruchomości 2, matka Wnioskodawczyni wraz z Wnioskodawczynią nabyły tę nieruchomość na mocy aktu notarialnego z dnia (…) sierpnia 1990 r., w częściach po 1/2 każda. Następnie na mocy Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z dnia (…) lipca 2022 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia 1/2 udziału w Nieruchomości 2 po swojej matce.

Fakt nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 w drodze dziedziczenia Wnioskodawczyni wykazała na złożonym zeznaniu SD-Z2.

Wnioskodawczyni w związku z nabyciem Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie ponosiła żadnych nakładów. W szczególności, Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań mających na celu zmianę przeznaczenia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy decyzji w przedmiocie pozwoleń na budowę. Wnioskodawczyni nie dokonała żadnych geodezyjnych podziałów Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Pomiędzy Wnioskodawczynią a jej matką nie były dokonywane żadne darowizny, poza udziałem w 1/2 Nieruchomości 2, który Wnioskodawczyni nabyła osobiście w 1990 roku, pozostałą część Nieruchomości 2 oraz Nieruchomość 1 Wnioskodawczyni nabyła w 2022 roku w drodze dziedziczenia po swojej matce, która z kolei nabyła po 1/2 Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 w 1990 roku, zaś 1/2 Nieruchomości 1 nabyta na mocy darowizny w 2009 roku.

W dniu (…) maja 2024 r. Wnioskodawczyni zawarła ze Spółką X spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Strona Kupująca”) przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w której zobowiązała się do sprzedaży ww. Nieruchomości, pod następującymi warunkami:

1)Uzyskania przez stronę kupującą ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i/lub bliźniaczej (dalej: „Inwestycja”) na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2,

2)Uzyskania przez stronę kupującą ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę ww. Inwestycji,

3)Zarejestrowania dziennika budowy dla opisanej wyżej Inwestycji,

4)Dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych dotyczących działek stanowiących Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2.

W dniu (…) października 2024 r. Prezydent Miasta wydał na rzecz Strony Kupującej decyzję o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, strona kupująca zobowiązała się do dokonania czynności niezbędnych dla ziszczenia się warunków opisanych w punktach 1) do 4) powyżej, na własny koszt i we własnym imieniu. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do uzyskania żadnej z ww. decyzji ani do dokonania żadnej z ww. czynności.

Strony umowy postanowiły, że umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zostanie zawarta po spełnieniu się warunków opisanych w punktach 1) - 4) oraz w terminie do (…) lipca 2025 r.

Jednocześnie, na mocy Umowy Przedwstępnej Wnioskodawczyni zobowiązała się do uzyskania interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych opisanej w niniejszym wniosku transakcji.

W piśmie z 18 marca 2025 r. udzieliła Pani odpowiedzi na zadane przez tutejszy organ pytania o treści:

1. czy prowadzi Pani jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy? W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jaka jest forma opodatkowania, rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe) oraz czy zbywane nieruchomości gruntowe będące przedmiotem wniosku są/będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, jeśli tak to w jaki sposób?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność od Lipca 2022 r. Wcześniej, od 1995 roku, wspólnie ze zmarłą matką, Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawczyni jest sklasyfikowana według PKD pod kodem 68.20.Z. działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawczyni opodatkowuje swoje dochody osiągane z działalności gospodarczej zgodnie z art. 30b Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163).

Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, iż zbywane Nieruchomości, opisane we Wniosku nie są i nigdy nie były przedmiotem działalności gospodarczej, w szczególności nie zostały nabyte dla celów działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej, nie zostały również wprowadzone do majątku przedsiębiorstwa spółki cywilnej. Wnioskodawczyni podkreśla również, iż Nieruchomości opisane we Wniosku nie były i nie są wprowadzone do majątku przedsiębiorstwa ani wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej obecnie, ani nie były wykorzystywane w celach gospodarczych od momentu nabycia Nieruchomości przez nią i przez zmarłą matkę aż do chwili obecnej, jak również Wnioskodawczyni nie zamierza zmieniać przeznaczenia opisanych we wniosku Nieruchomości. Podsumowując, przez cały okres władania Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2, przez Wnioskodawczynię, jak i przez zmarłą mamę, Nieruchomości te stanowiły majątek prywatny.

      2.  w jakim celu (…) sierpnia 1990 r. nabyła Pani 1/2 Nieruchomości 2?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, iż do nabycia 1/2 udziału w Nieruchomości 2 doszło w celach lokaty zgromadzonego kapitału.

      3.  czy, a jeśli tak to w jaki sposób wykorzystywała/będzie Pani wykorzystywała przedmiotowe nieruchomości od momentu ich nabycia do chwili ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że od czasu nabycia Nieruchomości opisanych we wniosku, nie były na nich podejmowane żadne aktywności mające na celu ich wykorzystanie dla celów gospodarczych, rolnych, czy rekreacyjnych. Zarówno Wnioskodawczyni, jak i zmarła mama Wnioskodawczyni nie prowadziły na nieruchomości żadnych prac, z wyjątkiem ogrodzenia terenu Nieruchomości.

4. czy prowadziła/będzie Pani prowadzić jakiekolwiek działania, aby zwiększyć wartość tych nieruchomości lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej)?

Odpowiedź: Z wyjątkiem ogrodzenia Nieruchomości opisanego w odpowiedzi na pytanie oznaczone numerem 3. powyżej, nie były prowadzone na Nieruchomościach żadne prace ani działania mające na celu zwiększenie wartości Nieruchomości. Wnioskodawczyni podkreśla, iż stan ten utrzymuje się również obecnie. Jedyną aktywnością Wnioskodawczyni, która została podjęta w związku ze sprzedażą Nieruchomości było udzielenie w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej pełnomocnictwa do uzyskania pozwoleń i decyzji niezbędnych Stronie Kupującej do przeprowadzenia planowanych prac budowlanych. Żadna z czynności podejmowanych przez Stronę Kupującą na mocy pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawczynię nie była jednak podejmowana na rzecz Wnioskodawczyni, zaś czynności te Strona Kupująca podejmowała w związku planowanym nabyciem przez Stronę Kupującą Nieruchomości oraz dalszymi pracami związanymi bezpośrednio z działalności gospodarczą Strony Kupującej. W celu usunięcia wszelkich wątpliwości Wnioskodawczyni dodatkowo podkreśla, iż Strona Kupująca nie jest podmiotem powiązanym z Wnioskodawczynią osobowo, bądź kapitałowo.

5. czy podejmowała/będzie Pani podejmować jakieś działania marketingowe, które dotyczyły oferty sprzedaży nieruchomości (jakie?)? W jaki sposób znalazł się kupiec nieruchomości?

Odpowiedź: W związku ze sprzedażą Nieruchomości opisanych we Wniosku nie były podejmowane przez Wnioskodawczynię żadne czynności marketingowe. Przy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni korzysta z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości.

6. czy w stosunku do przedmiotowych nieruchomości gruntowych podejmowała/zamierza Pani podjąć takie działania (oprócz tych, których Pani nie podejmowała – jak wskazano we wniosku) jak: zmiana przeznaczenia terenu, lub jakiekolwiek inne działania – jeśli tak to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie podejmowała oraz obecnie nie zamierza podejmować w odniesieniu do Nieruchomości opisanych we wniosku żadnej z wymienionych czynności.

7. czy zbywała już Pani nieruchomości inne niż te, których dotyczy wniosek? Jeśli tak – ile nieruchomości Pani zbyła, jakie to były nieruchomości i kiedy je Pani zbyła?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, iż w skład spadku po zmarłej mamie wchodziły również inne nieruchomości, z których część została już przez Wnioskodawczynię zbyta. Spośród nieruchomości wchodzących w skład masy spadkowej po zmarłej mamie, przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawczynię było m.in.:

-Prawo własności trzech nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne,

-Sprzedaż nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny,

-Sprzedaż udziału 1/3 nieruchomości gruntowej,

-Sprzedaż prawa własności 1/3 udziału w nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny.

Wnioskodawczyni wskazuje, że sprzedaż była podyktowana względami ekonomicznymi, gdyż utrzymanie tylu odziedziczonych nieruchomości wiązać się mogło z ponoszeniem wysokich kosztów ich utrzymania.

8. czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie wyklucza sytuacji, w której w przyszłości będzie nabywała nieruchomości, przy czym obecnie Wnioskodawczyni nie jest w stanie stwierdzić, czy przeznaczy te nieruchomości w celu sprzedaży.

9. czy posiada Pani inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

-kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość?

-w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość?

-czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana, czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, iż posiada obecnie nieruchomości zarówno wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, jak i nieruchomości, które stanowią jej majątek prywatny, nie przypisany do majątku prowadzonej działalności gospodarczej oraz niewykorzystywany w ramach tej działalności.

Wnioskodawczyni w ramach działalności gospodarczej wykorzystuje obecnie:

-nabyty w 2023 roku udział we własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości B,

-nabyty w 2023 roku lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, położony w C,

-nabyty w 2023 roku udział we własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego położonego w C,

-nabyty w 2024 roku udział we własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego położonego w C.

Oprócz lokali nabytych w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni jest również właścicielem:

-trzech lokali mieszkalnych położonych w D, z których jeden z lokali Wnioskodawczyni oddała w najem prywatny oraz opodatkowuje przychody z tego tytułu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, natomiast pozostałe wykorzystywane są przez Wnioskodawczynię prywatnie,

-dwóch lokali mieszkalnych w C oraz mieszkania w A, również wykorzystywanych dla celów prywatnych.

10. czy jest Pani jedyną spadkobierczynią po zmarłej matce? A jeżeli nie, to kim są pozostali spadkobiercy i czy miał miejsce dział spadku po Pani matce? Jeżeli tak to:

a)proszę podać jego datę,

b)kto brał w nim udział?

c)czy działowi spadku towarzyszyły spłaty i dopłaty? A jeśli tak proszę wskazać jakie podmioty (osoby) były uprawnione i zobowiązane do dopłat i spłat;

d)co było przedmiotem działu spadku (jakie składniki majątku)? Czy przedmiotem działu spadku objęte były nieruchomości opisane we wniosku?

e)jakie udziały (należy wskazać wysokość udziału/udziałów) posiadała Pani oraz pozostali spadkobiercy w spadku przed dokonaniem działu spadku?

f)czy wartość faktycznie otrzymanego majątku nabytego przez Panią w drodze działu spadku była mniejsza, równa bądź przekroczyła wartość majątku (udziału) jaki przysługiwał Pani w całej masie spadkowej (należy wziąć pod uwagę wszystkie składniki jakie wchodziły w skład masy spadkowej)? Powinna Pani porównać wartość majątku nabytego w drodze spadku z wartością majątku nabytego w wyniku działu spadku. Proszę wyjaśnić powyższą kwestię bez wskazywania kwot.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, iż jest jedyną spadkobierczynią po zmarłej matce.

11. w związku z zadanym we wniosku pytaniem (oznaczonym nr 2) o treści:

proszę wskazać:

-na jakie wydatki wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163) zamierza Pani przeznaczyć środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w przewidzianym do tego terminie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, iż w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie numer 1 wskazane we Wniosku, podtrzymuje chęć uzyskania odpowiedzi na pytanie oznaczone we Wniosku numerem 2. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni wskazuje, iż środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości opisanych we Wniosku zamierza wydatkować wyłącznie na jeden z celów wskazanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, przy czym nie jest obecnie w stanie wskazać konkretnej nieruchomości, którą nabędzie.

Pytania

1.Czy zawarcie przez Wnioskodawczynię opisanej we wniosku umowy sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, stosownie do postanowień art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT?

2.W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, czy stosownie do postanowień art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT Wnioskodawczyni będzie uprawniona do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodów z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu oraz udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli w okresie od dnia odpłatnego zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi zbycie, Wnioskodawczyni przeznaczy przychód uzyskany ze zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem udokumentowania poniesionych wydatków?

Pani stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 w sytuacji opisanej we wniosku nie będzie stanowiło dla niej czynności opodatkowanej podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

2.Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, będzie ona uprawniona do zastosowania zwolnienia z opodatkowania dochodów z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, jeżeli przychody z tej sprzedaży przeznaczy w okresie trzech lat, liczonych od dnia sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem należytego ich udokumentowania.

Ad 1.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, źródłem przychodów jest:

a)Odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

-nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

-spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

-prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przywołane powyżej przepisy wyznaczają przedmiotowy zakres opodatkowania dochodów osiąganych przez osoby fizyczne z tytułu sprzedaży nieruchomości lub ich części, stanowiących odrębne źródło dochodów.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 opodatkowaniu podlega zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziałów w nieruchomości, pod następującymi warunkami:

-odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,

-odpłatne zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Ustawodawca przesądził, iż w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wyłącznie dochody ze zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od ich nabycia lub wybudowania.

Okres wskazany przez ustawodawcę został doprecyzowany w art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT. Jak wskazuje ustawodawca w tym przepisie, do pięcioletniego okresu, w którym sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy zaliczyć okres od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy, dla ustalenia, czy w opisanym we wniosku stanie faktycznym, opisana sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym po stronie Wnioskodawczyni, zwrócić uwagę należy na upływ czasu, jaki nastąpił od nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 przez matkę Wnioskodawczyni.

W przypadku Nieruchomości 1, do nabycia przez matkę Wnioskodawczyni 1/2 udziału w tej nieruchomości doszło na mocy aktu notarialnego w 1990 roku. Dalszy udział 1/2 Nieruchomości 1 matka Wnioskodawczyni nabyła w 2009 roku na mocy umowy darowizny.

Od 2009 roku matka Wnioskodawczyni była właścicielem całej Nieruchomości 1. Następnie Wnioskodawczyni stała się właścicielem Nieruchomości 1 w drodze dziedziczenia po swojej matce, co miało miejsce w 2022 roku. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że w odniesieniu do Nieruchomości 1 upłynął pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

W przypadku Nieruchomości 2, Wnioskodawczyni widnieje jako właściciel 1/2 udziału w Nieruchomości 2 od 1990 roku. Z kolei pozostała 1/2 Nieruchomości 2, od 1990 roku przypadała matce Wnioskodawczyni, po której udział 1/2 Nieruchomości 2 Wnioskodawczyni odziedziczyła w 2022 roku. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że także i w tym przypadku doszło do upływu pięcioletniego okresu opodatkowania.

Powyższe prowadzi zatem do wniosku, że w przypadku opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT.

Jednocześnie, mając na uwadze, iż Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, ani sprzedaż tych nieruchomości nie następuje w wykonaniu przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, opisana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie będzie podlegać u Wnioskodawczyni opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni wskazuje, że podobne wnioski płyną z interpretacji indywidualnej z dnia 24 stycznia 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.604.2024.2.MJ, czy też interpretacji indywidualnej z dnia 16 stycznia 2025 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.871.2024.2.MT.

Ad 2.

W przypadku uznania przez Organ stanowiska Wnioskodawczyni za nieprawidłowe oraz uznania, że dochody ze sprzedaży przez Wnioskodawczynię Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni wnosi o ocenę stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie pytania 2, jednocześnie wskazując, iż w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie pytania 1 za prawidłowe, odpowiedź na pytanie oznaczone we Wniosku numerem 2 staje się bezprzedmiotowe.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 Ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 Ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 Ustawy o PIT, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do postanowień art. 30e ust. 4 Ustawy o PIT, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT wynika natomiast, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Odnosząc cytowane powyżej przepisy do analizowanej sprawy, w przypadku w którym organ uzna, iż Wnioskodawczyni powinna opodatkować dochody uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 podatkiem dochodowym od osób fizycznych, stosownie do postanowień art. 19 ust. 1 w związku z art. 30e Ustawy o PIT, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż będzie mogła zastosować w odniesieniu do uzyskanych dochodów zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 Ustawy o PIT.

Zgodnie z tym zwolnieniem, wolne od podatku dochodowego są kwoty odpowiadające iloczynowi tego dochodu i udziału przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, które zostały wydatkowane na własne cele mieszkaniowe.

Odnosząc powyższe do opisanej w stanie faktycznym sytuacji, jeżeli dochody Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zostaną uznane za dochody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dochody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, wówczas Wnioskodawczyni będzie mogła zastosować zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, w takiej części, w jakiej udział przychodów ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, które Wnioskodawczyni wydatkować będzie na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat, liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, pozostawać będzie do sumy przychodów ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Kwotę dochodu, jaki Wnioskodawczyni będzie mogła wykazać jako zwolniony odpowiadać będzie kwocie ustalonej według poniższego wzoru:

Dz = D * Pw / Po

Gdzie, poszczególne wartości odpowiadają:

Dz – dochodowi zwolnionemu,

D – dochodowi ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2,

Pw – przychodom ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wydatkowanym na własne cele mieszkaniowe w okresie od dnia sprzedaży tych nieruchomości do końca trzeciego roku kalendarzowego liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do sprzedaży,

Po - przychodom ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 ogółem.

Wnioskodawczyni wskazuje ponadto, iż stanowisko takie można wywnioskować m.in. z interpretacji indywidualnej z dnia 20 stycznia 2025 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.784.2024.2.PT, czy w interpretacji indywidualnej z dnia 15 stycznia 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.853.2024.2.PS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani właścicielem dwóch nieruchomości gruntowych położonych w A.

1/2 udziału w Nieruchomości 1 została nabyta przez Pani matkę na mocy umowy sprzedaży nieruchomości z (…) listopada 1990 r., natomiast 1/2 udziału Pani matka otrzymała na mocy umowy darowizny z (…) sierpnia 2009 r. Od tego momentu, tj. od chwili otrzymania darowizny Pani matka była wyłącznym właścicielem Nieruchomości 1. Następnie Nieruchomość 1 przeszła na Pani własność w drodze dziedziczenia po zmarłej matce.

W przypadku Nieruchomości 2, Pani wraz z matką nabyły tę nieruchomość na mocy aktu notarialnego z (…) sierpnia 1990 r., w częściach po 1/2 każda. Następnie na mocy Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z (…) lipca 2022 r. nabyła Pani w drodze dziedziczenia 1/2 udziału w Nieruchomości 2 po swojej matce. Podała Pani, że jest jedyną spadkobierczynią po zmarłej matce.

(…) maja 2024 r. zawarła Pani ze Stroną Kupującą przed notariuszem Umowę Przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w której zobowiązała się do sprzedaży ww. Nieruchomości, pod następującymi warunkami:

1)Uzyskania przez Stronę Kupującą ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji polegającej na budowie budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i/lub bliźniaczej na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2,

2)Uzyskania przez Stronę Kupującą ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę ww. Inwestycji,

3)Zarejestrowania dziennika budowy dla opisanej wyżej Inwestycji,

4)Dokonania zmiany w rejestrze gruntów rodzaju i oznaczenia użytków gruntowych na grupę gruntów zabudowanych i zurbanizowanych dotyczących działek stanowiących Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Strona Kupująca zobowiązała się do dokonania czynności niezbędnych dla ziszczenia się warunków opisanych w punktach 1) do 4) powyżej, na własny koszt i we własnym imieniu. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej nie była Pani zobowiązana do uzyskania żadnej z ww. decyzji ani do dokonania żadnej z ww. czynności. Strony umowy postanowiły, że umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zostanie zawarta po spełnieniu się warunków opisanych w punktach 1) - 4) oraz w terminie do (…) lipca 2025 r.

Z treści wniosku wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą od lipca 2022 r. Głównym przedmiotem Pani działalności jest działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Natomiast wcześniej od 1995 roku Pani wspólnie z matką prowadziła działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Wskazała Pani, że zbywane Nieruchomości, opisane we Wniosku nie są i nigdy nie były przedmiotem działalności gospodarczej, w szczególności nie zostały nabyte dla celów działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej, nie zostały również wprowadzone do majątku przedsiębiorstwa spółki cywilnej. Podkreślała Pani również, iż Nieruchomości opisane we Wniosku nie były i nie są wprowadzone do majątku przedsiębiorstwa ani wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej obecnie, ani nie były wykorzystywane w celach gospodarczych od momentu nabycia Nieruchomości przez Panią i przez zmarłą matkę aż do chwili obecnej, jak również nie zamierza Pani zmieniać przeznaczenia opisanych we wniosku Nieruchomości.

Wskazała Pani, że przez cały okres władania Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2, zarówno przez Panią jak i przez zmarłą matkę, Nieruchomości te stanowiły majątek prywatny. Nadmienia Pani, że do nabycia 1/2 udziału w Nieruchomości 2 doszło w celach lokaty zgromadzonego kapitału. Od czasu nabycia Nieruchomości opisanych we wniosku, nie były na nich podejmowane żadne aktywności mające na celu ich wykorzystanie dla celów gospodarczych, rolnych, czy rekreacyjnych. Zarówno Pani, jak i zmarła matka nie prowadziły na nieruchomości żadnych prac, z wyjątkiem ogrodzenia terenu Nieruchomości. Jedyną Pani aktywnością, która została podjęta w związku ze sprzedażą Nieruchomości było udzielenie w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej pełnomocnictwa do uzyskania pozwoleń i decyzji niezbędnych Stronie Kupującej do przeprowadzenia planowanych prac budowlanych. Żadna z czynności podejmowanych przez Stronę Kupującą na mocy pełnomocnictwa udzielonego przez Panią nie była jednak podejmowana na rzecz Pani, zaś czynności te Strona Kupująca podejmowała w związku planowanym nabyciem przez Stronę Kupującą Nieruchomości oraz dalszymi pracami związanymi bezpośrednio z działalności gospodarczą Strony Kupującej. Strona Kupująca nie jest podmiotem powiązanym z Panią osobowo, bądź kapitałowo. W związku ze sprzedażą Nieruchomości opisanych we Wniosku nie były podejmowane przez Panią żadne czynności marketingowe. Przy sprzedaży Nieruchomości korzysta Pani z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Nie podejmowała oraz obecnie nie zamierza Pani podejmować w odniesieniu do Nieruchomości opisanych we wniosku działań takich jak zmiana przeznaczenia terenu lub jakichkolwiek innych.

Wskazuje Pani, że w skład spadku po zmarłej matce wchodziły również inne nieruchomości, z których część została już przez Panią zbyta. Sprzedaż była podyktowana względami ekonomicznymi, gdyż utrzymanie tylu odziedziczonych nieruchomości wiązać się mogło z ponoszeniem wysokich kosztów ich utrzymania. Posiada Pani obecnie nieruchomości zarówno wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, jak i nieruchomości, które stanowią Pani majątek prywatny, nie przypisany do majątku prowadzonej działalności gospodarczej oraz niewykorzystywany w ramach tej działalności.

Powzięła Pani wątpliwość, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem wywieść, że przyszła sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia części nieruchomości w ramach spadku sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyła Pani przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Odnosząc przywołane przepisy prawne do przedmiotowej sprawy wskazać należy, że jest Pani spadkobiercą po zmarłej matce, która stała się właścicielem Nieruchomości 1 odpowiednio: 1/2 udziału (…) listopada 1990 r. w ramach umowy sprzedaży i 1/2 udziału (…) sierpnia 2009 r. w ramach umowy darowizny oraz 1/2 udziału w Nieruchomości 2, który nabyła (…) sierpnia 1990 r. w ramach umowy sprzedaży. Zatem datą nabycia przez Panią Nieruchomości 1 oraz 1/2 udziału w Nieruchomości 2 (odziedziczonych po matce), o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpowiednio 6 listopada 1990 r., 10 sierpnia 2009 r. oraz 28 sierpnia 1990 r.

W świetle powyższego, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy w odniesieniu do nabytej przez Panią Nieruchomości 1 w ramach spadku po matce, liczony jest od końca 1990 roku oraz 2009 roku. Natomiast, w odniesieniu do nabytego przez Panią 1/2 udziału w Nieruchomości 2 w ramach spadku po matce, liczony jest od końca 1990 roku. Od tego roku liczony jest również pięcioletni okres w odniesieniu do udziału 1/2 w Nieruchomości 2 zakupionego bezpośrednio przez Panią (…) sierpnia 1990 r.

W rezultacie, odpłatne zbycie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Pani stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, z tego względu, że planowana sprzedaż przez Panią przedmiotowych nieruchomości, nie będzie skutkowała powstaniem po Pani stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (uzyskany przychód w ogóle nie podlega opodatkowaniu) – niezasadnym stało się rozpatrywanie Pani pytania nr 2 dotyczącego zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 i 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.