Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, AA (dalej zwany także Wnioskodawcą) jest:

1)rolnikiem ryczałtowym prowadzącym gospodarstwo rolne,

2)czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem są usługi transportowe,

3)wspólnikiem spółki jawnej.

Spółka jawna jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Przedmiotem działalności spółki jawnej jest produkcja pasz dla zwierząt gospodarskich. Wnioskodawca, BB (określana dalej także jako Współwłaściciel 1) oraz CC (określana dalej także jako Współwłaściciel 2) - dalej zwani łącznie Współwłaścicielami - są m.in. współwłaścicielami nieruchomości rolnej położonej w …, obręb … składającej się z 20 działek o nr:

-A o pow. 0,0558 ha,

-B o pow. 0,1757 ha,

-C o pow. 0,1140 ha,

-D o pow. 0,1106 ha,

-E o pow. 0,1292 ha,

-F o pow. 0,1296 ha,

-G o pow. 0,1292 ha,

-H o pow. 0,0100 ha,

-I o pow. 0,1288 ha,

-J o pow. 0,2771 ha,

-K o pow. 0,0564 ha,

-L o pow. 0,1371 ha,

-Ł o pow. 0,1192 ha,

-M o pow. 0,1194 ha,

-N o pow. 0,1101 ha,

-O o pow. 0,1103 ha,

-P o pow. 0,1098 ha,

-R o pow. 0,0100 ha,

-S o pow. 0,1093 ha,

-T o pow. 0,2184 ha.

Łączna powierzchnia ww. działek wynosi 2,36 ha. Współwłaściciele złożyli do Sądu Rejonowego w … wnioski o założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla ww. poszczególnych działek. Ww. działki są położone na terenach nieposiadających miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Klasa gleby to IVa i IVb. Działki nie są zabudowane żadnymi budynkami, ani też budowlami.

Nieruchomość gruntową, rolną składającą się z dwóch działek: nr U i nr W (dalej określana jako Nieruchomość) zakupiły 10 czerwca 2010 r. BB (Współwłaściciel 1) i DD w równych częściach po 1/2 - akt notarialny nr …. DD nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony. Nabycie/sprzedaż nie podlegało opodatkowaniu i nie było udokumentowane fakturą/fakturami VAT. Celem zakupu było powiększenie prowadzonego przez te osoby gospodarstw rolnych (odrębnych od siebie).

W dniu 16 stycznia 2012 r. DD umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego nr … darowała należący do niej udział w nieruchomości swoim dzieciom: synowi - AA (Wnioskodawcy) i córce - CC (Współwłaściciel 2) w równych udziałach.

Czynność darowizny nie podlegała opodatkowaniu. Z tytułu nabycia udziałów w Nieruchomości pod tytułem darmym, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Grunty wchodzące w skład Nieruchomości, w części otrzymanej, powiększyły prowadzone przez Wnioskodawcę gospodarstwo rolne.

Po dokonaniu darowizny:

-BB posiadała 1/2 udziału w nieruchomości składającej się z działek o nr U i nr W,

-CC posiadała 1/4 udziału w nieruchomości składającej się z działek o nr U i nr W,

-AA posiadał 1/4 udziału w nieruchomości składającej się z działek o nr U i nr W.

Od momentu zakupu lub otrzymania darowizny do dnia dzisiejszego na opisanej nieruchomości Współwłaściciele prowadzą wspólnie uprawę zbóż, owoców miękkich oraz warzyw. Sprzedaż produktów rolnych pochodzących z tych upraw korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

W 2020 r. rolnik posiadający grunty rolne sąsiadujące z działkami o nr U i nr W zbył je deweloperowi, który w ramach prowadzonej działalności pobudował na nich domki jednorodzinne, które następnie sprzedał swoim klientom. Obecnie, Nieruchomość sąsiaduje z osiedlem domków jednorodzinnych. Mieszkańcy osiedla nie są zadowoleni z sąsiedztwa. Skarżą się na uciążliwości związane z prowadzonymi przez Wnioskodawcę, Współwłaściciela 1 i Współwłaściciela 2 pracami rolnymi, tj. zapyleniem podczas orki, bronowania itp., nieprzyjemnymi i ich zdaniem szkodzącymi zdrowiu zapachami związanymi z prowadzonymi opryskami, czy nawożeniem obornika, uciążliwym hałasem pracujących maszyn rolniczych - ciągników i kombajnu.

Deweloper, który wybudował na sąsiadujących gruntach osiedle domków jednorodzinnych złożył Wnioskodawcy i pozostałym współwłaścicielom ofertę zakupu działek. Oferta dewelopera dotyczy co prawda wszystkich działek, jednakże zobowiązał się do ich zakupu w częściach, w okresie 4 miesięcy od daty zakupu pierwszej ich partii. Ma to związek z jego płynnością finansową. Oferta ta, w związku z nasilającymi się przejawami niezadowolenia mieszkańców osiedla i z obawy przed konsekwencjami prawnymi lub finansowymi stała się godną rozważenia. Tym bardziej, że głośna w mediach stała się sprawa rolnika, który został zobowiązany do zapłaty wysokiego odszkodowania na rzecz sąsiadujących z jego gospodarstwem mieszkańców osiedla domków jednorodzinnych (patrz np.: https:....). Z tych powodów, a w szczególności w związku z ofertą rozciągniętego w czasie procesu sprzedaży działek na rzecz dewelopera, w czerwcu 2023 r. Współwłaściciele podjęli decyzję o geodezyjnym podziale działek o nr U i nr W na mniejsze. Wnioskodawca, Współwłaściciel 1 i Współwłaściciel 2 są zatem obecnie współwłaścicielami 20 działek o numerach i powierzchni opisanej powyżej. Jednocześnie dla tych działek uzyskano decyzję o warunkach zabudowy, z wyjątkiem działek o nr: A, H, K i R, które są przeznaczone pod drogi dojazdowe. Podkreślić jednak należy, że do chwili obecnej działki te stanowią zwarty obszar o pow. 2,36 ha, na którym w dalszym ciągu są prowadzone uprawy rolne.

Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele poza podziałem, uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i złożeniem wniosków o założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek nie podejmowali żadnych aktywnych działań, w tym:

-nie wynajmowali, ani też nie wydzierżawiali tych gruntów,

-nie wykorzystywali gruntów na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej innej niż rolnicza,

-nigdy nie prowadzili i nie zamierzają prowadzić działalności gospodarczej, której przedmiotem były nieruchomości,

-nie podejmowali żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnia posiadanych działek, w tym ich uzbrojenia w przyłącza wodno-kanalizacyjne, gazowe, energetyczne czy budowy dróg (zostały one tylko geodezyjnie wyznaczone). Działki nie są ogrodzone;

-nie podejmowali żadnych działań marketingowych lub reklamowych w celu ich sprzedaży,

-nie udzielali żadnych pełnomocnictw związanych z tymi działkami osobom trzecim, w tym zainteresowanemu deweloperowi.

Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele nie planują w najbliższej znanej im przyszłości dokonywać zbycia innych nieruchomości. Uzyskane z ewentualnej sprzedaży działek środki finansowe Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na remont swojego domu i budynków gospodarczych związanych z prowadzoną działalnością rolniczą.

Wnioskodawca w porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami rozważają sprzedaż opisanych wyżej działek deweloperowi, z tym, że jak to wskazano wyżej sprzedaż zgodnie z jego ofertą nie będzie dokonana jednorazowo, ale sukcesywnie w ciągu 4 miesięcy, w miarę spływu należności od przyszłych mieszkańców, albo sprzedaż poszczególnych działek różnym zainteresowanym osobom zamierzającym wybudować na nich domy własnym staraniem w przypadku, gdy transakcja z deweloperem nie dojdzie do skutku.

Podkreślić jeszcze raz należy, że geodezyjny podział działek i uzyskanie decyzji o zabudowie ma związek z warunkami zakupu określonymi przez dewelopera.

Na moment sprzedaży przedmiotowych działek, status podatkowy w podatku od towarów i usług Wnioskodawcy nie ulegnie zmianie.

W odniesieniu do działek będących przedmiotem planowej sprzedaży, Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele nie będą ponosili wydatków, czy nakładów w celu ich uatrakcyjnienia - ponad te czynności, które już zostały dokonane i opisane we wniosku o wydanie interpretacji. Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Przedmiotowe działki wchodzą w skład odrębnych gospodarstw rolnych Wnioskodawcy, Współwłaściciela 1 i Współwłaściciela 2, o których mowa w art. 2 ust. 4 o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. gospodarstw rolnych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w obszarach zaliczanych do działów specjalnych produkcji rolnej.

Pytania

1.Czy z tytułu sprzedaży działek o nr: A o pow. 0,0558 ha, B o pow. 0,1757 ha, C o pow. 0,1140 ha, D o pow. 0,1106 ha, E o pow. 0,1292 ha, F o pow. 0,1296 ha, G o pow. 0,1292 ha, H o pow. 0,0100 ha, I o pow. 0,1288 ha, J o pow. 0,2771 ha, K o pow. 0,0564 ha, L o pow. 0,1371 ha, Ł o pow. 0,1192 ha, M o pow. 0,1194 ha, N o pow. 0,1101 ha, O o pow. 0,1103 ha, P o pow. 0,1098 ha, R o pow. 0,0100 ha, S o pow. 0,1093 ha, T o pow. 0,2184 ha, Wnioskodawca wystąpi jako podatnik od towarów i usług?

2.Czy zbycie udziałów przez Wnioskodawcę w prawie własności działek wymienionych w pytaniu nr 1, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budowę?

3.W przypadku uznania przez Organ podatkowy, że zbycie udziałów przez Wnioskodawcę w prawie własności działek wymienionych w pytaniu nr 1 będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy to zbycie będzie zwolnione od tego podatku?

4.Czy zbycie udziałów przez Wnioskodawcę w prawie własności działek wymienionych w pytaniu nr 1, będzie stanowiło dla Niego źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 4). Natomiast, w części dotyczącej podatku od towarów i usług (pytanie nr: 1, 2 i 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy (w zakresie pytania nr 4), zbycie udziałów przez Wnioskodawcę w prawie własności działek wymienionych w pytaniu nr 1, nie będzie stanowiło źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są:

1)stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2)działalność wykonywana osobiście;

3)pozarolnicza działalność gospodarcza;

4)działy specjalne produkcji rolnej;

5)(uchylony);

6)najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7)kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8)odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało

dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9)inne źródła.ustanawia zamknięty katalog źródeł przychodów.

Cytowany przepis ustanawia zamknięty katalog źródeł przychodów.

Z uwagi na charakter planowanej transakcji należy rozważyć czy uzyskany przychód mieści się w źródłach przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Wykluczyć bowiem należy zakwalifikowanie tych przychodów do działalności, o której mowa w art. 2 ust. 2 (działalność rolnicza) i ust. 3 (działy specjalne produkcji rolnej) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podobnie należy wykluczyć zakwalifikowanie tych przychodów do przychodów z działalności gospodarczej, ponieważ jak to wskazano wyżej działki nie są związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychody z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy i niektórych praw majątkowych powstają tylko wówczas, gdy zbycie to ma miejsce przed upływem określonego czasu od dnia ich zakupu. W przypadku nieruchomości, praw spółdzielczych oraz prawa wieczystego użytkowania jest to termin 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W stanie faktycznym wniosku Wnioskodawca nabył udziały w przedmiotowych nieruchomościach 16 stycznia 2012 r. Pięcioletni okres upłynął zatem w dniu 31 grudnia 2017 r.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie udziałów przez Wnioskodawcę w prawie własności działek wymienionych w pytaniu nr 1, nie będzie stanowiło źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji dochód ze sprzedaży nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródła przychodów zostały określone przez ustawodawcę w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. I tak zgodnie z ww. przepisem:

W przedstawionej sprawie należy rozważyć czy przychód z planowanej sprzedaży nieruchomości (udziału) mieści się w źródłach przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 i pkt 3 ww. ustawy.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach, możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

-jest Pan rolnikiem ryczałtowym prowadzącym gospodarstwo rolne, czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem są usługi transportowe, wspólnikiem spółki jawnej. Przedmiotem działalności spółki jawnej jest produkcja pasz dla zwierząt gospodarskich.

-W dniu 16 stycznia 2012 r. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego otrzymał Pan udział w nieruchomości gruntowej, rolnej składającej się z dwóch działek: nr U i nr W. Nieruchomości te powiększyły prowadzone przez Pana gospodarstwo rolne.

-Na opisanej nieruchomości prowadzi Pan ze współwłaścicielami uprawę zbóż, owoców miękkich oraz warzyw. Sprzedaż produktów rolnych pochodzących z tych upraw korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.).

-W porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami rozważa Pan sprzedaż opisanych działek deweloperowi, który wybudował na sąsiadujących gruntach osiedle domków jednorodzinnych.

-W związku z ofertą rozciągniętego w czasie procesu sprzedaży działek na rzecz dewelopera, podjął Pan z pozostałymi współwłaścicielami decyzję o geodezyjnym podziale działek o nr U i nr W na mniejsze. Obecnie jest Pan współwłaścicielem 20 działek.

-Poza podziałem, uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i złożeniem wniosków o założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych działek nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań, w tym nie wynajmował, ani też nie wydzierżawiał Pan tych gruntów, nie wykorzystywał Pan gruntów na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej innej niż rolnicza.

-Ponadto, nigdy nie prowadził Pan i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej, której przedmiotem były nieruchomości.

-Co więcej, nie podejmował Pan żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnia posiadanych działek, w tym ich uzbrojenia w przyłącza wodno-kanalizacyjne, gazowe, energetyczne czy budowy dróg (zostały one tylko geodezyjnie wyznaczone). Działki nie są ogrodzone.

-Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych lub reklamowych w celu ich sprzedaży. Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw związanych z tymi działkami osobom trzecim, w tym zainteresowanemu deweloperowi.

-W odniesieniu do działek będących przedmiotem planowej sprzedaży nie będzie Pan ponosił wydatków czy nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

-Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy planowana sprzedaż udziału we współwłasności działek będzie stanowiła źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży udziału w nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Istotą Pana działań nie było prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem, kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego, nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Zatem, za datę nabycia udziałów w nieruchomościach (działkach nr U i W), należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia ww. nieruchomości (udziału) na podstawie darowizny, tj. 2012 r. W konsekwencji przychód z planowanej sprzedaży udziałów w nieruchomościach (działek wydzielonych z działek nr U i W) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działek oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wskazać należy, że przychód z planowanej sprzedaży udziałów w nieruchomościach (działkach wydzielonych z działki nr U i W) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej. Co prawda, dokonał Pan podziału działek nr U27 i nr W oraz otrzymał Pan decyzję o warunkach zabudowy dla części działek powstałych po podziale, ale takie działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście całokształtu okoliczności przedstawionej sprawy.

Sprzedaż udziałów w nieruchomościach (działkach wydzielonych z działki nr U i W) nie będzie również stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zatem, odpłatne zbycie przez Pana udziałów w prawie własności działek nie będzie stanowiło źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tym samym nie będzie zobligowany Pan do odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zatem, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto, wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (pozostałych współwłaścicieli nieruchomości).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.