Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie pismem z 9 maja 2025 r. (wpływ 14 maja 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy zamierzają zbyć niezabudowaną nieruchomość stanowiącą ich majątek wspólny.

I.Wnioskodawcy są osobami fizycznymi, mającymi miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegającymi obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów, a więc podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej (pozarolniczej działalności gospodarczej) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawców łączy ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej.

II.Umową darowizny z dnia (…) sierpnia 2013 r. (Rep A Nr (…)) matka Wnioskodawczyni darowała jej nieruchomość, w skład której wchodziły między innymi niezabudowana działka klasyfikowana zgodnie z ewidencją gruntów jak pastwisko trwałe (PsIV) o powierzchni 0,1064 ha oraz niezabudowana działka klasyfikowana zgodnie z ewidencją gruntów jako grunty pod rowami (W-PsIV) o powierzchni 0,0176 ha (dalej: Nieruchomość). Wnioskodawczyni z kolei podarowała (…) sierpnia 2013 r. (Rep A Nr (…)) darowaną jej nieruchomość, w skład której wchodziła Nieruchomość Wnioskodawcy, postanawiając, że przedmiot tej darowizny będzie stanowić majątek wspólny Wnioskodawców objęty wspólnością ustawową, a obdarowany Wnioskodawca tą darowiznę przyjął.

III.Umową przedwstępną z dnia (…) listopada 2023 r. (Rep. A Nr (…)) Wnioskodawcy zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości pod warunkiem (dalej: Umowa przedwstępna).

Jak zaznaczono w Umowie przedwstępnej stan prawny Nieruchomości jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, Nieruchomość nie jest zabudowana, Nieruchomość nie była w okresie 5 (pięciu) lat i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964, Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1) w zw. z art. 2 pkt 27e) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2004, Nr 54, poz. 535, z późn. zm.), Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych. Taki stan faktyczny dotyczący Nieruchomości aktualny jest również na dzień niniejszego wniosku.

Wnioskodawcy zobowiązali się sprzedać Nieruchomość za określoną w Umowie przedwstępnej cenę powiększoną ewentualnie o podatek od towarów i usług, gdyby na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) był on wymagalny. Wnioskodawcy zobowiązali się ponadto do tego, że jeżeli z udzielonej im interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wynikać będzie konieczność naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości:

-w przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, przedłożą zaświadczenia potwierdzające ich status jako czynnych podatników podatku VAT, oraz interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT, a także udokumentują sprzedaż stosowaną fakturą VAT, oraz że:

-    „na dzień zawarcia umowy sprzedaży i wystawienia faktury VAT będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług oraz że po zawarciu transakcji nie wyrejestrują się oni z datą wsteczną.”

Ponadto Wnioskodawcy udzielili Kupującemu:

-    zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz.414, z póżn.zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp., a także udostępnili Kupującemu Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu, oraz postawienie prowizorycznego złącza linii kablowej mającej w przyszłości zasilać budowę Kupującego realizowaną na Nieruchomości,

-    nieodwołanego pełnomocnictwa do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskanie niezbędnych dla Kupującego decyzji i pozwoleń.

IV. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej Wnioskodawcy zawarli z Kupującym umowę dzierżawy z dnia (…) listopada 2023 r. w której określono, że umowa zawarta została na czas nieokreślony. Następnie strony umowy dzierżawy przyjęły w tej samej dacie (23 listopada 2023 r.) aneks do umowy dzierżawy (dalej Aneks) wskazując, że:

-    umowa dzierżawy zawarta została w związku z umową przedwstępną,

-    Wnioskodawcy jako wydzierżawiający udzielają Dzierżawcy (czyli Kupującemu z Umowy przedwstępnej) prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, oraz zmieniając Aneksem okres obowiązywania umowy dzierżawy z czasu nieokreślonego na czas określony tj. trzy miesiące.

Wynagrodzenie z tytułu incydentalnej trzymiesięcznej dzierżawy wypłacone Wnioskodawcom było symboliczne i nie przekroczyło kwoty (...) (słowie: (...)) złotych. Trzymiesięczna dzierżawa miała umożliwić Kupującemu przeprowadzenie badań gruntowych, posadowienie na nieruchomości prowizorycznego złącza kablowego na potrzeby zasilania budowy, a także poczynienia określonych Umową przedwstępną innych niezbędnych prac przygotowawczych dla planowanej inwestycji Kupującego.

V.W stanie faktycznym sprawy opierając się o zapisach Umowy przedwstępnej Kupujący wystąpił w imieniu własnym na swoją rzecz jako strona i uzyskał dla siebie jako strony na potrzeby przyszłej inwestycji planowanej do realizacji na Nieruchomości stosowne w ocenie Kupującego decyzje, warunki i zapewnienia.

VI. Wnioskodawcy z polecenia Kupującego jako strony Umowy przedwstępnej udzielili wskazanemu przez Kupującego profesjonalnemu pełnomocnikowi pełnomocnictwa do złożenia wniosku o interpretację indywidualną w zakresie, o którym mowa w Umowie przedwstępnej (chodzi o podatek VAT), z tym jednak, że zakres pełnomocnictwa określony w części E formularza PPS-1 brzmiał: „czynności związane ze złożeniem wniosku o wydanie interpretacji podatkowej”.

Abstrahując od poprawności formalnej pełnomocnictwa szczególnego i możliwości posługiwania się w sprawie podatkowej tak sformułowanym pełnomocnictwem szczególnym, przedmiotem wniosków złożonych przez Wnioskodawców reprezentowanych przez pełnomocnika było pytanie czy w stanie sprawy sprzedaż Nieruchomości będzie przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jednakże przedstawiony we wniosku stan faktyczny był odmienny od stanu faktycznego jaki ma miejsce w niniejszej sprawie. Przedstawiając stan faktyczny Wnioskodawcy pominęli okoliczność, że dzierżawa realizowana w związku z przyrzeczeniami i zapewnieniami zawartymi w Umowie przedwstępnej miała charakter incydentalny, realizowana była za symboliczne wynagrodzenie i wygasła po upływie trzech miesięcy do daty zawarcia umowy dzierżawy, zakończyła się wcześniej niż złożony został wniosek o interpretację j/w. Opisując stan faktyczny nie wyeksponowano również okoliczności, że w ramach udzielenia Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych wszystkie działania związane z Nieruchomością, do których Wnioskodawcy upoważnili Kupującego, w tym złożone przez Kupującego wnioski przygotowujące przyszłą inwestycję, składane były przez Kupującego we własnym imieniu i na własną rzecz, a w konsekwencji wszystkie decyzje i zapewnienia adresowane i kierowane były do Kupującego. To Kupujący był stroną wszystkich postępowań administracyjnych oraz wszystkich działań zmierzających do uzyskania stosowanych zapewnień. Kupujący nie reprezentował więc Wnioskodawców, działał wyłącznie w swoim imieniu na swoją rzecz, a skutki tych działań dotyczyły jedynie Kupującego. Tak więc Wnioskodawcom nie można przypisać jakichkolwiek działań typowych dla tzw. obrotu profesjonalnego.

Powołując między innymi fakt dzierżawy jako przesłankę oceny stanu faktycznego organ interpretacyjny w interpretacji indywidualnej z 26 lipca 2024 r. (dalej: Interpretacja) uznał, że w stanie faktycznym zaprezentowanym we wniosku, Wnioskodawcy z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości będą podatnikami podatku od towarów i usług.

Zważywszy jednak, że stan faktyczny przedstawiony we wniosku o interpretację odbiega od stanu rzeczywistego, a więc Interpretacja w zakresie podatku od towarów i usług nie pełni funkcji ochronnej.

VII.Uwzględniając powyższe okoliczności Wnioskodawcy rozważają przystępując do transakcji sprzedaży Nieruchomości pominięcie interpretacji z dnia (…) 2024 r. tj. nierejestrowanie się dla potrzeb transakcji sprzedaży Nieruchomości jako czynni podatnicy podatku VAT, niedoliczanie podatku VAT do wartości Nieruchomości oraz niedokumentowanie sprzedaży fakturą VAT, gdyż Nieruchomość wchodzi w skład ich majątku prywatnego, a Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań typowych dla działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT.

Oczywiście kwalifikacja transakcji sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku od towarów i usług nie jest tożsama z kwalifikacją dla celów podatku dochodowego.

Niezależnie jednak do ocen prawnych formułowanych na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług, w stanie sprawy przychodów ze sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawcy nie zamierzają zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż źródłem przychodów Wnioskodawców będzie odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i realizowane jest z majątku prywatnego Wnioskodawców, a ponieważ dochodzi do niego po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, dochód Wnioskodawców uzyskany ze sprzedaży nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W piśmie z 9 maja 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Jakie jest oznaczenie geodezyjne Nieruchomości stanowiącej przedmiot planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Oznaczenie geodezyjne Nieruchomości stanowiącej przedmiot planowej sprzedaży zgodnie z wypisem z rejestru gruntów brzmi: (…). Informacji tej nie podano wcześniej w opisie zdarzenia przyszłego, gdyż uznano, że jest ona bezprzedmiotowa dla oceny skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości w zakresie objętym Wnioskiem.

2.Czy rozliczali Państwo przychody z tytułu dzierżawy Nieruchomości na rzecz Kupującego w ramach działalności gospodarczej czy też zaliczali Państwo te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Symboliczne przychody z tytułu dzierżawy Nieruchomości w kwocie łącznej nie przekraczającej (...) zł za cały okres dzierżawy zostały zakwalifikowane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 pdofU.

3.Czy do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji na Nieruchomości były/będą wykonywane na koszt i staraniem Kupującego?

Odpowiedź: Wnioskodawcy, co opisano szczegółowo we wniosku, nie podejmowali ani przed zawarciem umowy przedwstępnej, ani po jej zawarciu jakichkolwiek czynności zmierzających do realizacji jakichkolwiek inwestycji na Nieruchomości. Wszystkie czynności przygotowawcze zmierzające do określenia warunków realizacji inwestycji na Nieruchomości były/będą wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego.

4.Kiedy planują Państwo sprzedaż Nieruchomości (należy wskazać rok)?

Odpowiedź: Planowa sprzedaż Nieruchomości ma mieć miejsce w 2025 roku.

5.W celu realizacji jakiego rodzaju inwestycji Kupujący zamierza dokonać zakupu Nieruchomości?

Odpowiedź: Z umowy przedwstępnej wynika, że Kupujący zamierza zabudować Nieruchomość jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym.

6.Czy podejmowali Państwo jakiekolwiek działania (ponieśli jakiekolwiek nakłady) w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych przyszłych nabywców/ przygotowania nieruchomości do sprzedaży? Jeżeli tak, należy wskazać jakie to były działania (nakłady) oraz kiedy zostały podjęte (poniesione)?

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie podejmowali jakichkolwiek działań i nie ponosili jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość od chwili jej nabycia.

7.Gdyby z przyczyn określonych w umowie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej do jakich działań został zobowiązany Kupujący zgodnie z zawartą umową przedwstępną (np. do usunięcia instalacji/urządzeń umieszczonych przez niego na Nieruchomości, przywrócenia Nieruchomości do stanu przed udostępnieniem Kupującemu)?

Odpowiedź: Gdyby Kupujący umieścił na Nieruchomości złącze kablowe, do czego miał prawo, a do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszłoby, byłby zobowiązany do usunięcia tego złącza. Umowa przedwstępna nie przewidywała innych aktywności Kupującego na Nieruchomości poza przeprowadzeniem badań gruntowych. Badania gruntowe, które mógł przeprowadzić Kupujący były na tyle nieinwazyjne, że nie wymagałyby przywrócenia Nieruchomości do stanu sprzed udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia tych badań.

8.Czy dokonywali Państwo wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)Kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

b)W jakim celu nieruchomości te zostały przez Państwa nabyte?

c)Jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)W jaki sposób nieruchomości były wykorzystane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)Kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

f)Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)Czy środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyli Państwo na zakup kolejnych nieruchomości? Jeżeli tak proszę o wskazanie w jakim celu zostały zakupione kolejne nieruchomości oraz jak były wykorzystywane?

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży jakichkolwiek innych nieruchomości.

9.Czy posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży (oprócz Nieruchomości opisanej we wniosku)?

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie posiadają w swoich zasobach majątkowych na dzień Wniosku innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Pytanie

Czy prawidłowa jest ocena Wnioskodawców, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a w konsekwencji dochód ze sprzedaży Nieruchomości, w stanie sprawy, nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

W przedstawionym stanie faktycznym nie dojdzie do sytuacji, w której przychód Wnioskodawców uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości kwalifikowałby się do przychodów z działalności gospodarczej, gdyż odpłatne zbycie Nieruchomości w stanie sprawy nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 pdopfU ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 pdofU.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) pdofU źródłem przychodu jest odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2 tego artykułu) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Tak więc aby w stanie sprawy przychody ze zbycia Nieruchomości kwalifikowały się przychodów z działalności gospodarczej jeżeli to zbycie nastąpiłoby w wykonaniu czynności typowych dla czynności podejmowanych w ramach działalności gospodarczej.

Wykładnia art. 5a pkt 6 pdofU pozwala na stwierdzenie, że dla uznania danej działalności za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów pdofU nie jest niezbędne spełnienie wymogów formalnych (np. rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w przepisach odrębnych).

Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu. Wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nie okazjonalnym, nie amatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6, a uzyskane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 pdofU. W odniesieniu do czynności zbycia nieruchomości, kwalifikowanie przychodów do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 pdofU dokonywane jest np. w oparciu o ilość zbywanych nieruchomości, podejmowane przez podatnika działania dla zwiększenia ich wartości, a także inne, działania związane np. z organizacją sprzedaży. Działalność gospodarcza stanowi zjawisko obiektywnie istniejące w danym czasie. Zamiar jej prowadzenia uzewnętrznia się w faktycznie podejmowanych czynnościach o określonym charakterze. Rzeczywisty charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika (organu podatkowego) decyduje o tym, czy wykonywane przez daną osobę działania stanowią pozarolniczą działalność gospodarczą. W przypadku, gdy działalność podatnika, niezależnie od jego zamiaru lub woli czy przekonania, odpowiada przesłankom przewidzianym w art. 5a pkt 6pdofU, przynosząc określony tam przychód, to w rozumieniu tej ustawy nie można jej kwalifikować inaczej niż pozarolnicza działalność gospodarcza.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie trzech warunków:

-  po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

-  po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

-  po trzecie, w sposób ciągły.

W orzecznictwie sądów administracyjnych np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 (a także w innych wyrokach, np.: z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14 i z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 70/13), podkreśla się że ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 pdofU z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6pdofU nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 pdofU wskazuje rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Z opisu stanu sprawy wynika, że Wnioskodawcy w sposób opisany w części I nabyli w 2013 roku nieodpłatnie (darowizna i dalsza darowizna) Nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Nieruchomość od chwili jej nabycia nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, a Wnioskodawcy od chwili nabycia Nieruchomości nie prowadzili działalności gospodarczej ani też nie podejmowali jakichkolwiek działań przygotowujących Nieruchomość do sprzedaży, a więc skoro tych działań nie było w okresie poprzedzającym zawarcie Umowy przedwstępnej, nie można Wnioskodawcom przypisać innych intencji poza zamiarem osiągnięcia zysku ze sprzedaży, co jednak jest również cechą typową dla zarządzania majątkiem prywatnym. Skoro Wnioskodawcy nie podejmowali jakichkolwiek działań poprzedzających potencjalną sprzedaż decydujących o ich kwalifikacji jako działań zaawansowanych, typowych dla działalności podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami to nie ma podstaw do rozpatrywania kwalifikacji przychodu ze sprzedaży Nieruchomości jako przychodu z działalności gospodarczej. Należy przy tym zwrócić uwagę, że uprawnienie potencjalnego kupującego do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych nie miało służyć Wnioskodawcom jako sprzedającym, a wyłącznie Kupującemu. Kupujący nie działał na zlecenie Wnioskodawców i nie podejmował działań celem uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych przyszłych nabywców. Kupujący działał z upoważnienia Wnioskodawców wymaganego przez przepisy prawa budowlanego wyłącznie w swoim interesie i na swoją rzecz. Działki wchodzące w skład Nieruchomości są nieogrodzone, niepodłączona do mediów, bez jakichkolwiek pozwoleń czy ustaleń związanych z realizacją przyszłego procesu ich jakiegokolwiek zagospodarowania. To Kupujący, działając we własnym imieniu i własnym interesie, a także na własny koszt, a nie w interesie sprzedających, podjął działania zmierzające do weryfikacji możliwości realizacji zamierzonego celu inwestycyjnego i przygotowania nieruchomości pod planowaną inwestycję. Nie działał on więc na rzecz Wnioskodawców celem uatrakcyjnienia i podniesienia wartości działek (cena Nieruchomości była określona w Umowie przedwstępnej), lecz w celu oceny możliwości zrealizowania planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W ocenie Wnioskodawców wszelkie umocowania udzielone nabywcy nie były nakierowane na podwyższenie atrakcyjności Nieruchomości, nie był to zatem ciąg zorganizowanych działań w celu maksymalizacji dochodu. Umowa przedwstępna musi zawierać essentialia negotii umowy przyrzeczonej, w tym w przypadku umowy sprzedaży - przede wszystkim cenę, a ta nie była uzależniona od podjęcia tychże czynności i ich efektów. Kupujący dokonywał owych działań na własny koszt. Wnioskodawcom nie są znane szczegóły działań podjętych przez Kupującego.

Zawarta w dniu Umowy przedwstępnej, w związku z tą umową, incydentalna umowa dzierżawy (na okres 3 miesięcy od (…) listopada 2023 roku) za symbolicznym wynagrodzeniem (poniżej (...) zł za cały trzymiesięczny okres dzierżawy) nie zmienia niczego w ocenie kwalifikacji przyszłych przychodów Wnioskodawców ze sprzedaży Nieruchomości. Celem incydentalnej dzierżawy było umożliwienie Kupującemu przeprowadzenia weryfikacji przydatności gruntu dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, a także budowa prowizorycznego złącza kablowego na potrzeby przyszłej budowy. Działania te nie służyły „uatrakcyjnieniu” Nieruchomości w celu podniesienia jego wartości w celu maksymalizacji zysku. Wnioskodawcy nie zostali zapoznani z wynikami badań gruntowych zrealizowanych na Nieruchomości przez Kupującego, a Umowa przedwstępna przewiduje demontaż złącza kablowego na koszt Kupującego gdy z przyczyn określonych w Umowie przedwstępnej nie doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy zwrócić uwagę, że wszelkie działania Kupującego, których podjęcie przewiduje Umowa przedwstępna są jego prawem, a nie obowiązkiem.

Kupujący mógł zatem zarówno podjąć wszystkie wskazane w Umowie przedwstępnej działania, jak i mógł ich nie podejmować i nabyć Nieruchomość bez rozpoznania możliwości wykorzystania jej zgodnie ze swoimi zamierzeniami. To również dowodzi, że owe działania bądź ich brak nie mają istotnego wpływu na sam fakt sprzedaży gruntu, co więcej, nie wpływają na jego cenę. O fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Bez wątpienia w okolicznościach sprawy Wnioskodawcy nie podjęli jakichkolwiek działań, które noszą takie cechy, a jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny np. w wyroku z 1 września 2021 r., sygn. akt II FSK 326/20, spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6pdofU istotne jest również ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania, co niewątpliwie w niniejszej sprawie nie ma miejsca. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządzania majątkiem prywatnym może być zatem źródłem okazjonalnego zysku i nie będzie kwalifikowane jako sprzedaż w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 pdofU co w konsekwencji powoduje, że przychód z tytułu zbycia Nieruchomości powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a pdofU i w związku z tym w stanie sprawy (ze względu na datę nabycia) transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż dokonana będzie po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły oraz, po trzecie, działalność ta musi być prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zbyć niezabudowaną nieruchomość stanowiącą Państwa majątek wspólny (działka 1 o pow. 0,1064 ha oraz działka 2 o pow. 0,0176 ha). Nieruchomość otrzymała Pani (…) sierpnia 2013 r.  w drodze darowizny od matki, następnie darowała ją Panu, postanawiając, że przedmiot darowizny będzie stanowić majątek wspólny objęty Państwa wspólnością ustawową. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej (pozarolniczej działalności gospodarczej) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Łączy Państwa ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej. Zawarli Państwo umowę przedwstępną z (…) listopada 2023 r. (Rep. A Nr (…)) i zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości pod warunkiem (dalej: Umowa przedwstępna). Udzielili Państwo Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp., a także udostępnili Kupującemu Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu oraz postawienie prowizorycznego złącza linii kablowej mającej w przyszłości zasilać budowę Kupującego realizowaną na Nieruchomości. Udzielili Państwo Kupującemu nieodwołanego pełnomocnictwa do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskanie niezbędnych dla Kupującego decyzji i pozwoleń. W związku z przedwstępną umową zawarli Państwo z Kupującym umowę dzierżawy Nieruchomości na czas nieokreślony, której okres obowiązywania został następnie zmieniony na 3 miesiące. Wynagrodzenie z tytułu incydentalnej trzymiesięcznej dzierżawy wypłacone Państwu było symboliczne i nie przekroczyło kwoty (...) złotych. Trzymiesięczna dzierżawa miała umożliwić Kupującemu przeprowadzenie badań gruntowych, posadowienie na nieruchomości prowizorycznego złącza kablowego na potrzeby zasilania budowy, a także poczynienia określonych Umową przedwstępną innych niezbędnych prac przygotowawczych dla planowanej inwestycji Kupującego. Symboliczne przychody z tytułu dzierżawy Nieruchomości w kwocie łącznej nie przekraczającej (...) zł za cały okres dzierżawy zostały zakwalifikowane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wszystkie czynności przygotowawcze zmierzające do określenia warunków realizacji inwestycji na Nieruchomości były/będą wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego. W stanie faktycznym sprawy opierając się o zapisach Umowy przedwstępnej Kupujący wystąpił w imieniu własnym na swoją rzecz jako strona i uzyskał dla siebie jako strony na potrzeby przyszłej inwestycji planowanej do realizacji na Nieruchomości stosowne w ocenie Kupującego decyzje, warunki i zapewnienia. To Kupujący był stroną wszystkich postępowań administracyjnych oraz wszystkich działań zmierzających do uzyskania stosowanych zapewnień. Kupujący nie reprezentował więc Wnioskodawców, działał wyłącznie w swoim imieniu na swoją rzecz, a skutki tych działań dotyczyły jedynie Kupującego. Planowa sprzedaż Nieruchomości ma mieć miejsce w 2025 roku. Z umowy przedwstępnej wynika, że Kupujący zamierza zabudować Nieruchomość jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym. Nie podejmowali Państwo ani przed zawarciem umowy przedwstępnej, ani po jej zawarciu jakichkolwiek czynności zmierzających do realizacji jakichkolwiek inwestycji na Nieruchomości. Nie podejmowali jakichkolwiek działań i nie ponosili jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość od chwili jej nabycia.

Jak już wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W przedmiotowej sprawie czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionych okolicznościach nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej przedmiot wniosku, spowoduje powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Sposób nabycia (otrzymanie na podstawie umowy darowizny), całokształt podejmowanych czynności, a w szczególności zakres i cel Państwa działań oraz sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania (działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, była dzierżawiona przez 3 miesiące, ale w ramach tzw. najmu prywatnego), a także brak czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości (nie podejmowali Państwo jakichkolwiek działań w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych przyszłych nabywców, nie ponosili jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość od chwili jej nabycia) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co prawda zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości oraz udzielili zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp., udostępnili Kupującemu Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu oraz postawienie prowizorycznego złącza linii kablowej mającej w przyszłości zasilać budowę Kupującego realizowaną na Nieruchomości, udzielili nieodwołanego pełnomocnictwa do występowania przed wszystkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania niezbędnych dla Kupującego decyzji i pozwoleń.

Jednak czynności te zostały podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą jest zainteresowany nabywca, a nie Państwo, zatem nie uzyskali Państwo z tego tytułu żadnych korzyści. Nie podejmowali Państwo ani przed zawarciem umowy przedwstępnej, ani po jej zawarciu jakichkolwiek czynności zmierzających do realizacji jakichkolwiek inwestycji na Nieruchomości. Wszystkie czynności przygotowawcze zmierzające do określenia warunków realizacji inwestycji na Nieruchomości były/będą wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego. To Kupujący opierając się na zapisach Umowy przedwstępnej wystąpił w imieniu własnym i na swoją rzecz jako strona i uzyskał dla siebie jako strony na potrzeby przyszłej inwestycji planowanej do realizacji na Nieruchomości stosowne decyzje, warunki i zapewnienia.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przychody z planowanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości nie zostaną uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym zakresie istotne znaczenie ma data nabycia przez Państwa Nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, nabyła Pani Nieruchomość w drodze darowizny 16 sierpnia 2013 r. od matki. Z kolei Pani tego samego dnia podarowała tą nieruchomość Panu, postanawiając, że przedmiot tej darowizny będzie stanowić majątek wspólny Wnioskodawców objęty wspólnością ustawową, a obdarowany Wnioskodawca tą darowiznę przyjął.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Jak stanowi art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Ponadto, włączenie do majątku wspólnego nieruchomości lub prawa majątkowego wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego małżonka nie stanowi nabycia tej nieruchomości lub prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który tę nieruchomość lub prawo włączył do majątku wspólnego.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) Nieruchomości będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkować powstaniem po Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, odpłatne zbycie Nieruchomości nie spowoduje powstania u Państwa przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy). Sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje również powstania u Państwa przychodu zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a zatem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili  i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych wskazać należy, że dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy podkreślić, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Zwrócić należy także uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (sformułowanego pytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy lub własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.