Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy sprzedaży działki nr 1.

Uzupełnili go Państwo pismem z 9 kwietnia 2025 r. (wpływ 9 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

 A

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Dotyczy to wszystkich opisanych w dalszej części nieruchomości chyba, że wyraźnie wskazano inaczej. Wnioskodawcy posiadają status rolników ryczałtowych, korzystających ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Nie są więc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w związku z prowadzeniem działalności rolniczej. Jeden z Wnioskodawców – Pan B – będący współwłaścicielem nieruchomości uzyskuje przychody z najmu prywatnego i z tego tytułu jest podatnikiem VAT.

Wnioskodawcy są właścicielami gruntów rolnych nabywanych w następującej kolejności:

1)11 grudnia 1995 r. zakup gruntu rolnego – działka nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 o powierzchni łącznej (…) ha,

2)24 lutego 1997 r. zakup prawa wieczystego użytkowania gruntu rolnego – działka nr 6 o powierzchni (…) ha,

3)2 kwietnia 1997 r. zakup prawa wieczystego użytkowania gruntu rolnego – działka nr 7 o powierzchni (…) ha.

Prawo wieczystego użytkowania działki nr 6 oraz nr 7 zostało przekształcone w prawo własności 19 sierpnia 1998 r.

4)9 kwietnia 1997 r. zakup gruntu rolnego – działka nr 1 o powierzchni (…) ha – który wszedł w skład istniejącego gospodarstwa rolnego,

5)  29 kwietnia 1999 r. zakup gruntu rolnego – działki nr 8 oraz nr 9 o powierzchni łącznej (…) ha – który wszedł w skład istniejącego gospodarstwa rolnego,

6)  29 kwietnia 1999 r. zakup prawa wieczystego użytkowania gruntu rolnego dokonany przez Wnioskodawczynię A we współwłasności w udziale ¹/₃ – działka nr 10 o powierzchni całkowitej (…) ha – który wszedł w skład istniejącego gospodarstwa rolnego,

7)21 lutego 2001 r. zakup nieruchomości – działki nr 11, nr 12 o powierzchni łącznej (…) ha – która weszła w skład istniejącego gospodarstwa rolnego,

8)25 maja 2002 r. zakup od (…) – nr 13 (droga) oraz nr 14 (droga) – przylegających do gruntów rolnych Wnioskodawców (do działki nr 6) w celu poprawy dojazdu do tych gruntów,

9)16 sierpnia 2006 r. zakup gruntu rolnego – działka nr 15 o powierzchni (…) ha – który wszedł w skład istniejącego gospodarstwa rolnego,

10)6 czerwca 2007 r. zakup gruntu rolnego – działka nr 16 o powierzchni (…) ha – który wszedł w skład istniejącego gospodarstwa rolnego,

11)25 lipca 2007 r. zakup gruntu rolnego – działki nr 17, nr 18 o powierzchni łącznej (…) ha,

12)28 listopada 2007 r. zakup gruntu rolnego – działka nr 19 o powierzchni (…) ha – który wszedł w skład istniejącego gospodarstwa rolnego,

13)30 listopada 2008 r. zakup gruntu rolnego – działka nr 20 o powierzchni (…) ha – który wszedł w skład istniejącego gospodarstwa rolnego.

Działka nr 6 ((…) ha) opisana w pkt. 2 powyżej została podzielona decyzją burmistrza (…) na działki nr 6/1 ((…) ha), nr 6/2 ((…) ha), nr 6/3 ((…) ha), nr 6/4 ((…) ha). Następnie działka nr 6/1 wraz z działką nr 14 opisaną w pkt. 8 stanowiącą dla niej drogę dojazdową została przekazana córce w drodze darowizny. Działki nr 6/2 oraz nr 6/4 zostały sprzedane 15 grudnia 2004 r. Działka nr 6/3 ((…) ha) pozostała w gospodarstwie rolnym.

20 grudnia 2006 r. została zawarta umowa zniesienia współwłasności użytkowania wieczystego gruntu rolnego opisanego w pkt. 6 powyżej na rzecz Wnioskodawczyni. 20 grudnia 2006 r. działka nr 10 o powierzchni (…) ha została przekazana w darowiźnie.

Ze względu na budowę drogi (…) działka nr 7 ((…) ha) opisana w pkt. 3 i działka nr 9 ((…) ha) opisana w pkt. 5 zostały podzielone. Działka nr 7 została podzielona na działki nr 7/1 ((…) ha) i nr 7/2 ((…) ha). Natomiast działka nr 9 ((…) ha) została podzielona na działki nr 9/1 ((…) ha) oraz nr 9/2 ((…) ha). Na ten podział Wnioskodawcy nie mieli żadnego wpływu. Po tym podziale –26 lutego 2004 r. – działki nr 9/2 i nr 7/2 zostały wykupione przez (…). Natomiast działki nr 9/1 i nr 7/1 (grunty rolne), a wraz z nimi także działka nr 8 opisana w pkt. 5 powyżej – również będąca gruntem rolnym – zostały sprzedane 19 lipca 2007 r. Przed zawarciem transakcji, Wnioskodawcy zwrócili się do Urzędu Skarbowego z pytaniem czy sprzedaż gruntu rolnego (działek nr 7/1, nr 9/1 oraz nr 8) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 28 czerwca 2007 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego (…) wydał postanowienie nr (…), w którym to biorąc pod uwagę stan faktyczny, stanowisko Wnioskodawców oraz aktualny stan prawny uznał ich stanowisko za prawidłowe.

20 stycznia 2012 r. została wydana decyzja (…) orzekająca podział działek nr 11 i nr 12 (opisane w pkt. 7 powyżej) na działki nr 21 ((…) ha), nr 22 ((…) ha – droga wewnętrzna), nr 23 ((…) ha), nr 24 ((…) ha), nr 25 ((…) ha), nr 26 ((…) ha – droga wewnętrzna). Działki nr 11 i nr 12 nie były objęte planem zagospodarowania przestrzennego, była wydana decyzja nr (…) polegająca na budowie 4 budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej – działki te zostały sprzedane 8 marca 2013 r. Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem (…) o wydanie interpretacji indywidualnej zawierając w niej pytanie „(…)”. Minister Finansów w interpretacji (…) po wyroku NSA (…), uznał, że sprzedaż wskazanych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Działka nr 20 opisana w pkt. 13 powyżej została podzielona decyzją (…) na działki nr 20/1 ((…) ha), nr 20/2 ((…) ha), oraz nr 20/3 ((…) ha). Wnioskodawcy nie mieli żadnego wpływu na tę decyzję. Została ona wydana w związku z (…) – działka nr 20/2 – co nastąpiło 27 sierpnia 2015 r. Następnie decyzją (…) doszło do kolejnego podziału. Działka nr 20/1 ((…) ha) została podzielona na działki nr 20/4 ((…) ha) i nr 20/5 ((…) ha). Również ta decyzja została wydana z urzędu. Równocześnie działka nr 20/2 będąca już w posiadaniu (…) została podzielona na nr 20/6 ((…) ha) i nr 20/7 ((…) ha). Celem tych podziałów był cel publiczny, a mianowicie plany budowy dróg. Powyższe podziały – uznane przez Wójta (…) za niezbędne – doprowadziły 18 marca 2022 r. do aktu notarialnego, w którym to doszło do zamiany działki nr 20/4 o powierzchni (…) ha (będącej własnością Wnioskodawców) na działkę nr 20/6 o powierzchni (…) ha (będącej własnością Gminy). W przytoczonych decyzjach Wójt (…) powołując się na art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazał, że decyzje są niezbędne do realizacji celów publicznych. Grunty pozostałe z pierwotnej działki o nr 20, tj. działka nr 20/5 ((…) ha), nr 20/3 ((…) ha) oraz nr 20/6 ((…) ha) nadal stanowią część gospodarstwa rolnego Wnioskodawców.

24 marca 2016 r. Wnioskodawcy sprzedali działki stanowiące grunty rolne, tj. działkę nr 6/3 ((…) ha) będącą częścią działki opisanej w pkt. 2 powyżej oraz działkę nr 13 ((…) ha) stanowiącą drogę dojazdową, a opisaną w pkt. 8 powyżej. Do tego czasu na ww. nieruchomościach było prowadzone gospodarstwo rolne. Minister Finansów w interpretacjach indywidualnych (…) (dotyczy działki nr 6/3) oraz nr (…) (dotyczy działki nr 13) uznał, że sprzedaż wskazanych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawcy chcąc przedstawić kompleksowo i całkowicie stan faktyczny w zakresie posiadanych nieruchomości wskazują również inne nieruchomości, które były lub nadal są przez nich wykorzystywane. Uzupełnienie spisu nieruchomości opisanych wcześniej w niniejszym wniosku dotyczy takich, które nie były i nie są wykorzystywane w ramach działalności rolniczej. Były i są wykorzystywane na cele osobiste lub zakupione w ramach zarządzania swoim majątkiem osobistym.

28 sierpnia 1997 r. Wnioskodawcy nabyli nieruchomość zabudowaną jednorodzinnym domem mieszkalnym. Wykorzystywali nieruchomość na własne cele mieszkaniowe. W ostatnich latach nieruchomość była wynajmowana w ramach najmu prywatnego.

12 stycznia 2000 r. Wnioskodawcy nabyli prawo wieczystego użytkowania nieruchomości od (…). Zgodnie z zapisami aktu notarialnego wznieśli na ww. nieruchomości jednorodzinny budynek mieszkalny, który wykorzystywali i nadal wykorzystują na własne cele mieszkaniowe.

31 lipca 2006 r. Wnioskodawcy nabyli nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny wraz z garażem, która obecnie stanowi odrębną własność Wnioskodawcy – Pana B.

27 lipca 2007 r. Wnioskodawcy zakupili nieruchomość stanowiącą budynek mieszkalny na działce nr 27 o powierzchni (…) ha. Nieruchomość znajduje się w miejscowości o charakterze uzdrowiskowym. Wnioskodawcy chcieli wykorzystać ją na własne cele mieszkaniowe.

8 sierpnia 2007 r. Wnioskodawcy nabyli prawo użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 28 oraz nr 29), a także własność budynków znajdujących się na nim. Nieruchomość została sprzedana 29 czerwca 2016 r.

28 grudnia 2007 r. Wnioskodawcy nabyli nieruchomość niezabudowaną oznaczoną nr działek: 30, 31 oraz 32, a także w ³/₄ częściach 33 stanowiącą drogę dojazdową. Ze względu na zmianę planów osobistych 12 grudnia 2018 r. nieruchomość została sprzedana.

28 grudnia 2007 r. Wnioskodawcy ze względu na swoje osobiste plany nabyli niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek nr 34 oraz nr 35. Następnie Wnioskodawcy nabyli od (…) trzy działki (nr 36, nr 37 oraz nr 38), dzięki którym nieruchomość uzyskała dostęp do drogi publicznej, a które samodzielnie – co oświadczał sprzedający – nie mogły stanowić odrębnej nieruchomości. Ponad trzynaście lat później –27 października 2021 r. – nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

6 sierpnia 2008 r. Wnioskodawcy nabyli nieruchomość oznaczoną działkami nr 39, nr 40, nr 41 o łącznej powierzchni (…) ha wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami. W ostatnich latach nieruchomość jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego.

8 kwietnia 2009 r. Wnioskodawcy nabyli lokal mieszkalny nr 42 wraz z lokalem niemieszkalnym (garażem). 12 lutego 2016 r. nieruchomość została przekazana wnukowi w drodze darowizny.

17 lutego 2014 r. Wnioskodawcy nabyli lokal mieszkalny nr 43 wraz z dwoma lokalami niemieszkalnymi (garażami). 5 lutego 2020 r. nieruchomość została darowana drugiemu z wnuków.

6 lipca 2016 r. Wnioskodawcy nabyli nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym. Była ona wynajmowana w ramach najmu prywatnego. 22 grudnia 2022 r. została sprzedana.

9 sierpnia 2016 r. Wnioskodawcy nabyli lokal mieszkalny nr 44 wraz z komórką lokatorską oraz lokalem niemieszkalnym (garażem). 5 lutego 2020 r. nieruchomość została darowana córce.

29 września 2017 r. Wnioskodawcy nabyli dwa lokale mieszkalne z garażami. Cena zapłacona przez Wnioskodawców w ramach transakcji zawierała podatek VAT. Transakcje miały charakter prywatny.

11 lipca 2018 r. Wnioskodawcy nabyli nieruchomości stanowiące lokal niemieszkalny wraz z garażem oraz lokal niemieszkalny wraz z garażem i komórką lokatorską. Zakup spowodowany był chęcią przekazania nieruchomości dwóm córkom Wnioskodawców. Transakcje potwierdzają faktury VAT. Z racji występowania Wnioskodawców w tych transakcjach jako prywatnych osób fizycznych zwrot VAT nie miał miejsca. Wnioskodawcy o to nie występowali. Z powodu innych planów życiowych córek Wnioskodawców zmienili oni swój pierwotny zamiar i postanowili sprzedać te nieruchomości. 11 lutego 2019 r. doszło do sprzedaży pierwszego z lokali wraz z garażem. 17 czerwca 2020 r. doszło do sprzedaży drugiego lokalu wraz z komórką lokatorską. 14 lipca 2020 r. Wnioskodawcy sprzedali pozostający do tego czasu w ich majątku garaż. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c – z racji krótszego niż pięcioletni okresu pomiędzy zakupem i sprzedażą ww. nieruchomości – Wnioskodawcy rozliczyli tę transakcję. Dopełnili wszelkich formalności w Urzędzie Skarbowym wymaganych przy dokonaniu takich transakcji w ramach majątku prywatnego.

Podsumowując, opisane nieruchomości były nabywane głównie ze środków z sukcesywnego zmniejszania gospodarstwa rolnego wraz z wiekiem Wnioskodawców. Nieruchomości te nigdy nie były nabywane z myślą o dalszej odsprzedaży, a jedynie z chęcią bezpiecznego – zdaniem Wnioskodawców – ulokowania majątku osobistego, a także zabezpieczenia osobistych potrzeb najbliższych członków rodziny. W dużej mierze nieruchomości te zabezpieczały, a częściowo nadal zabezpieczają cele mieszkaniowe Wnioskodawców oraz ich najbliższej rodziny (córki, wnukowie).

Aktualnie Wnioskodawcy zamierzają sprzedać nieruchomość rolną (nr działki 1) nabytą – jak wskazano w pkt. 4 powyżej – w roku 1997. W roku 2008 została wydana decyzja (…) ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu hotelowo-serwisowego. Ustalone ponad 16 lat temu warunki zabudowy dla wykorzystania gruntów rolnych nie miały dla Wnioskodawców żadnego znaczenia, ponieważ grunty te były i nadal są przez nich wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem do Ministra Finansów (…) o wydanie interpretacji indywidualnej zawierając w niej pytanie „(…)”. W interpretacji indywidualnej (…) dotyczącej działki nr 6/3 oraz interpretacji indywidualnej (…) dotyczącej działki nr 13 Minister Finansów uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe, tj. że sprzedaż wymienionych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W interpretacji indywidualnej (…) dotyczącej działki nr 1 Minister Finansów również uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe, tj. że ewentualna sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wtedy nie doszło do sprzedaży działki nr 1 jednak (…) Wnioskodawczyni ponownie złożyła wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej zawierając w niej pytanie „(…)”. Wnioskodawczyni chciała potwierdzić aktualność wcześniej wydanej interpretacji w związku z ponownym zgłoszeniem się podmiotu zainteresowanego zakupem działki. Wymagał on wystąpienia o interpretację indywidualną oraz warunki zabudowy chcąc zabezpieczyć swoje interesy przed potencjalnym zakupem. W interpretacji indywidualnej (…) dotyczącej działki nr 1 Dyrektor KIS również uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe, tj. że ewentualna sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Potencjalny kupujący się wycofał, a Wnioskodawcy kontynuowali działalność rolniczą na tym terenie nie ponosząc na nim żadnych wydatków inwestycyjnych oraz nie poszukując innego kupującego.

Aktualnie, tj. siedem lat od wydania opisanej powyżej interpretacji indywidualnej (…), do Wnioskodawców ponownie zgłosił się podmiot zainteresowany zakupem działki nr 1. Wnioskodawcy zamierzają sprzedać działkę nr 1 stąd też ponownie wnoszą o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska w tej sprawie.

Prowadzenie gospodarstwa rolnego jest bardzo wymagające i ze względu na wiek oraz stan zdrowia Wnioskodawców stało się nazbyt obciążające. Grunt będący przedmiotem pytania oraz pozostałe opisane grunty nie były zakupione z zamiarem dalszej odsprzedaży, a w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego, które nadal funkcjonuje. Ze względu na duży wysiłek związany z prowadzeniem gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy zmuszeni są je zmniejszyć.

Działka nr 1 mająca być przedmiotem sprzedaży jest gruntem rolnym niezabudowanym. Na działce nr 1 nie prowadzono inwestycji zwiększającej jej atrakcyjność, a przez to wartość. Grunt nie jest ogrodzony. Wnioskodawcy również w przyszłości nie zamierzają ponieść nakładów przygotowujących działkę do sprzedaży lub podnoszących jej wartość, takich jak ogrodzenie lub uzbrojenie terenu. Pomiędzy Wnioskodawcami, a potencjalnym kupującym doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, w której została ustalona cena sprzedaży.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawców również pośrednio – przez potencjalnego kupującego – nie będą prowadzone inwestycje uatrakcyjniające grunt przed sprzedażą. Wnioskodawcy nie udzielili pełnomocnictwa potencjalnemu kupującemu do działania w zakresie ingerowania w sprzedawany grunt przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Ze względu na zły stan zdrowia i chęć ograniczenia zakresu swoich obowiązków Wnioskodawcy udzielili kupującemu pełnomocnictwa do pozyskiwania wszelkich istotnych z jego perspektywy informacji o sprzedawanym gruncie. Nie będzie to jednak miało znaczenia w kontekście wartości gruntu oraz jego ceny w umowie sprzedaży, która została już uzgodniona.

Przy zakupie przedmiotowej działki Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Działka była i nadal jest wykorzystywana wyłącznie w celu działalności rolniczej zwolnionej od podatku od towarów i usług. Działalność ta polegała i nadal polega wyłącznie na produkcji i sprzedaży produktów rolnych w postaci zbóż. Przy ich sprzedaży Wnioskodawcy korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działkę nr 1. Część działki nr 1 o powierzchni (…) m² – stanowiąca 6% powierzchni całej działki – została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Stało się to na podstawie uchwały (…). Jak wskazuje rzeczona uchwała, została ona wydana w sprawie „(…)” w związku z rozwojem tej części miasta. Wnioskodawcy nie mieli wpływu na tę uchwałę. W żaden sposób nie wpłynęło to na sposób i cel wykorzystania gruntu przez Wnioskodawców w kolejnych latach. Również nie spowodowało to podjęcia działań zmierzających do podziału działki.

Wnioskodawcy nie występowali o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawcy występowali jedynie o warunki zabudowy bez określonego w tamtym czasie celu, co – jak opisano wcześniej – miało miejsce ponad 16 lat temu, i nie wpłynęło na charakter ani cel wykorzystania przedmiotowego gruntu, które pozostają niezmienne od momentu zakupu. Następnie – jak wspomniano wcześniej – Wnioskodawcy wystąpili o warunki zabudowy na prośbę potencjalnego kupującego. Transakcja nie została sfinalizowana. Również to nie wpłynęło na niezmienny od czasu zakupu charakter wykorzystywania przedmiotowej działki. Wnioskodawcy nie występowali o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego ani o przekształcenie działki pod zabudowę. Wnioskodawcy nie dokonali ani nie zamierzają dokonać podziału działki nr 1. Jest ona w swojej pierwotnej postaci – takiej jak w momencie zakupu 9 kwietnia 1997 r. – opisanej w pkt. 4 powyżej.

Wnioskodawcy nie udostępniali i nie mają zamiaru udostępniać przedmiotowej działki na podstawie umów cywilnoprawnych. Wnioskodawcy chcieli skorzystać z usług pośrednictwa w znalezieniu nabywcy działki jednak potencjalny nabywca zgłosił się do Wnioskodawców bezpośrednio, z własnej inicjatywy. W związku z tym Wnioskodawcy nie zamierzają korzystać z jakichkolwiek środków masowego przekazu w celach marketingowych ani innych form reklamy. W chwili złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawcy nie planują sprzedaży innych nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.

Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży do 2 czerwca 2025 r., pod warunkiem uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy – natomiast podkreślić należy, że potencjalny Kupujący już przed zawarciem umowy przedwstępnej wystąpił w swoim imieniu z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy.

Potencjalny Kupujący został zobligowany umownie do informowania właścicieli o przebiegu postępowania w tym zakresie w odstępach 14 dniowych, a w przypadku zagrożenia terminu wydania Warunków Zabudowy informacje te Kupujący jest zobligowany przekazywać Sprzedającym niezwłocznie.

W sytuacji, w której do 2 czerwca 2025 r. nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź zaistnieje konieczność odwołania się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub w przypadku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy o parametrach niezgodnych z wnioskiem potencjalnego Kupującego, termin na zawarcie umowy przyrzeczonej zostanie wydłużony o 2 miesiące, nie dłużej niż do 2 sierpnia 2025 r.

Warunek wymieniony powyżej zostaje zastrzeżony na korzyść strony Kupującej, która może, według swojego uznania, zażądać zawarcia umowy przyrzeczonej bez jego spełnienia.

W ramach wątpliwości co do opodatkowania transakcji podatkiem VAT, sprzedający zostali zobligowani do wystąpienia o wydanie interpretacji indywidualnej w tym zakresie (co jest przedmiotem niniejszego postępowania) oraz poinformowania Kupującego o wydaniu interpretacji indywidualnej w tym zakresie niezwłocznie, najpóźniej na 14 dni przed zwarciem umowy przyrzeczonej, celem przygotowania stosownych środków do zakupu nieruchomości.

Co do obowiązku zapłaty wraz z ewentualnym podatkiem VAT Kupujący poddał się rygorowi egzekucji zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego.

Kupujący w akcie zobowiązał się do uzyskania i posiadania środków finansowych wystarczających na wywiązanie się z obowiązków umownych z umowy przedwstępnej (tj. docelowo do zawarcia umowy przyrzeczonej).

Strony dodatkowo zobligowały się, że wszelkie koszty związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy poniesie Kupujący (Kupujący robi to w swoim imieniu, nie w imieniu Sprzedających) i koszty te nie będą stanowić w przyszłości podstawy do wysuwania roszczeń o ich zwrot wobec Sprzedających.

Sprzedający w akcie wyrazili również zgodę na przeprowadzenie przez Kupującego ewentualnych niezbędnych badań gruntu, przy czym termin wejścia firmy badającej zostanie przez Strony ustalony w miarę zaistnienia takiej potrzeby.

Sprzedający wyrazili również zgodę na umieszczenie przez Kupującego swojego baneru reklamowego w miejscu uzgodnionym przez Strony, zawierającego treści dotyczące informacji o inwestycji i miejscu sprzedaży.

Strona Kupująca została również zobligowana do zapłaty zadatku (zgodnie z art. 394 i następne kodeksu Cywilnego), który to wpłacony zadek w sytuacji dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie w całości zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Kupujący zobowiązał się do zapłaty zadatku w 2 częściach, z czego pierwsza została złożona na rachunek depozytowy notariusza do dnia zawarcia umowy przedwstępnej, a druga część ma zostać wpłacona najpóźniej do 3 lutego 2025 r.

W sytuacji, w której Kupujący nie uzyska w terminie określonym w umowie decyzji o Warunkach Zabudowy lub uzyska decyzję o Warunkach Zabudowy, ale niezgodną z parametrami wynikającymi z wniosku Kupującego, wpłacony zadatek zostanie zwrócony w terminie 3 dni od dnia przedłożenia prawomocnej decyzji o odmowie wydania Warunków Zabudowy, lub wydania decyzji o Warunkach Zabudowy niezgodnej z parametrami z wniosku potencjalnego Kupującego (prawomocnej decyzji SKO).

W przypadku odstąpienia przez Kupującego od zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo uzyskania Warunków Zabudowy zgodnie z postanowieniami wskazanymi wyżej, Sprzedający mogą bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować.

W przypadku nieuzyskania Warunków Zabudowy zgodnie z powyższymi ustaleniami, Sprzedający zwrócą zadatek we wpłaconej kwocie w terminie 3 dni od przedłożenia notariuszowi prawomocnej decyzji o odmowie wydania Warunków Zabudowy i prawomocnym orzeczeniu SKO zgodnie z powyższymi ustaleniami.

W razie uchylania się przez Sprzedających od zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo uzyskania Warunków Zabudowy zgodnie z powyższymi ustaleniami, Kupujący może żądać od Sprzedających zawarcia umowy lub zwrotu zadatku w podwójnej wysokości wartości wpłaconej.

W sytuacji wystąpienia inflacji w okresie od miesiąca zawarcia umowy przedwstępnej do miesiąca zawarcia umowy przyrzeczonej, Strony ustaliły, iż cena zakupu ulegnie waloryzacji o faktyczny wzrost ceny będący sumą zmian miesięcznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych CPI (publikowanego przez Główny Urząd Statystyczny) za okres pomiędzy miesiącem zawarcia umowy przedwstępnej, a miesiącem poprzedzającym miesiąc zawarcia umowy przyrzeczonej, nie więcej jednak niż o 8%.

Strony zobowiązały się również do niepodejmowania żadnych czynności faktycznych lub prawnych, które mogłyby spowodować obciążenie nieruchomości lub uniemożliwienie wykonania umowy przedwstępnej.

Kupujący zobowiązał się dodatkowo nie ingerować w uprawy znajdujące się na terenie nieruchomości, do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Strony ustaliły również, że o ile przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający nie zdążą zebrać rzepaku rosnącego na terenie nieruchomości, Kupujący umożliwi Sprzedającym zbiór plonów, o ile nie będzie to w sprzeczności z interesem Kupującego.

Strony zobowiązały się również do ewentualnego zastąpienia nieważnych, nieskutecznych lub niewykonalnych postanowień innymi, zgodnymi z przepisami prawa postanowieniami realizującymi możliwie zbliżony cel oraz intencje Stron.

W pozostałym zakresie nie wskazano żadnych dodatkowych praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej – reasumując, jest to przykład typowej umowy przedwstępnej warunkowej, uzależniającej zawarcie umowy od uzyskania pozytywnego wyniku postępowania w zakresie Warunków Zabudowy przez Kupującego, które to postępowanie toczy się w imieniu własnym Kupującego (tj. Kupujący samodzielnie wniósł o wydanie Warunków Zabudowy przed zawarciem umowy przedwstępnej). Są to wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, które ciążyły/ciążą/będą ciążyły na potencjalnym nabywcy oraz na Sprzedających.

2.

Sprzedający udzielili pełnomocnictwa osobie działającej w imieniu Kupującego do:

a) Występowania w imieniu mocodawców we wszystkich sprawach związanych z pozyskaniem dokumentów, zaświadczeń, uzgodnień, decyzji, warunków technicznych – dotyczących przedmiotowej nieruchomości (będącej przedmiotem niniejszego postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej), a także związanych z wykonaniem dokumentacji projektowej oraz uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy na Nieruchomości, oraz dotyczących między innymi przyłącza wodociągowego, przyłącza sanitarnego, przyłącza elektroenergetycznego, przyłącza teletechnicznego, przyłącza kanalizacji deszczowej, przyłącza gazowego, uzgodnienia zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość;

b) Prezentowania Nieruchomości oraz planowanej na niej zabudowy osobom trzecim w celach sprzedażowych, w tym również montażu reklamy dotyczącej Nieruchomości;

c) W związku z powyższym do działania w powyższym zakresie przed wszelkimi osobami fizycznymi, prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami, urzędami – podpisywania, składania, wydawania oraz odbioru wszelkich wniosków, dokumentów, oświadczeń, pism, pokwitowań i umów, jakie okażą się niezbędne do wykonania powyższych czynności;

d) Odbioru w imieniu Mocodawców korespondencji wszystkich niezbędnych zaświadczeń związanych z wykonaniem niniejszego pełnomocnictwa, w tym przesyłek poleconych, w tym także korespondencji z sądów oraz udzielania odpowiedzi na korespondencję;

e) Ponadto pełnomocnik ma prawo do składania wszelkich oświadczeń i wniosków przed sądami, urzędami administracji rządowej i samorządowej oraz osobami prawnymi i fizycznymi we wszystkich sprawach związanych z dokonaniem wyżej wymienionych czynności oraz odbierania wszelkiego rodzaju pism, wniosków, korespondencji i oświadczeń z tym związanych oraz dokonania innych czynności jakie pełnomocnik uzna za konieczne do realizacji celu tego pełnomocnictwa;

f)  Udzielania substytucji, pod warunkiem poinformowania Mocodawców o tym fakcie.

Udzielenie niniejszego pełnomocnictwa motywowane było złym stanem zdrowia Sprzedających i potencjalnymi problemami z tym związanymi, a mogącymi stanowić ewentualną przeszkodę dla skutecznego zakończenia procesu sprzedaży. Faktem jest jednak, iż, zgodnie z najlepszą wiedzą Sprzedających, pełnomocnictwo to w praktyce może nie mieć zastosowania, gdyż obecnie Kupujący proceduje wniosek o wydanie warunków zabudowy w swoim imieniu (a nie w imieniu Sprzedających) i ewentualne umowy z gestorami i dostawcami zawiera w swoim imieniu jako przyszły inwestor/potencjalny właściciel nieruchomości (po dokonaniu finalnego zakupu nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej). Podejmowane więc ewentualne działania przez kupującego i osoby działające w jego imieniu pozostają bez znaczenia dla Sprzedających, gdyż nie wpływają w żaden sposób na sytuację Sprzedających. Ewentualne działania, gdyby takie były podjęte na podstawie tego pełnomocnictwa, nie mają wpływu na wartość gruntu oraz jego cenę w umowie sprzedaży, która została już z potencjalnym Kupującym uzgodniona.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż działki nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, zdarzenie przyszłe jakim jest sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 ustawy definiuje towary jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Czynność spełniająca w swojej istocie powyższe definicje nie jest jednoznacznie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Konieczne jest również wykonanie tejże czynności przez konkretny podmiot, jakim jest podatnik podatku od towarów i usług.

Pojęcie podatnika określone w art. 15 ust. 1 ustawy definiuje, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawców aby wystąpił obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług danej czynności konieczne jest łączne wystąpienie przesłanki mówiącej o charakterze przedmiotu czynności (czyli zawierającego się w katalogu definiowanym ustawą) oraz przesłanki o podmiocie dokonującym tejże czynności (czyli statusie podatnika podatku od towarów i usług).

W świetle przywołanych przepisów należy zatem zwrócić uwagę czy podmiot dokonujący danej czynności działa jako podatnik, a co za tym idzie czy robi to w ramach działalności gospodarczej. Wymieniona w art. 15 ust. 2 ustawy działalność handlowców powinna mieć formę profesjonalną, a także nie powinna być jednorazowa czy okazjonalna. Powinna mieć również cel zarobkowy i być wykonywana w sposób zorganizowany.

Podobnie wnioski należy wysnuć na gruncie obowiązującego nas prawodawstwa europejskiego – dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wydał orzeczenie z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE rozstrzygał w przywołanych sprawach czy sprzedaż działek następuje w ramach zarządu majątkiem osobistym czy jest realizowana przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Jak orzekł TSUE czynności związane z wykonywaniem prawa własności nie oznaczają automatycznie uznania za wykonywane w ramach działalności gospodarczej. Także liczba i zakres transakcji sprzedaży nie warunkują zaklasyfikowania danej czynności do realizowanej w ramach działalności gospodarczej albo będącej zarządzaniem majątkiem osobistym.

Również na gruncie art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny mówiącego, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Za owe rozporządzenie rzeczą z pewnością można uznać sprzedaż nieruchomości.

Na tym etapie kluczowe wydaje się stwierdzenie czy sprzedający podejmują aktywność podobną do podmiotów działających w sposób profesjonalny i zorganizowany na rynku obrotu nieruchomościami. Taka weryfikacja daje odpowiedź czy będzie to działalność wykraczająca poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W orzecznictwie podaje się katalog takich czynności obejmujący m.in. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe wykraczające poza podstawowe formy ogłaszania, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego. Co ważne zwraca się uwagę na wystąpienie ciągu przedstawionych czynności, a nie jedynie wystąpienie pojedynczych z nich.

Biorąc powyższe pod uwagę, a także to, że jest to sprzedaż składnika majątku osobistego osób fizycznych, który nie został nabyty w celu prowadzenia opodatkowanej działalności gospodarczej ani w celu dalszej odsprzedaży, należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży nie jest realizowana przez podatnika w rozumieniu przepisów ustawy, a więc w konsekwencji nie wypełnia przesłanki powodującej konieczność opodatkowania tejże czynności podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawców, tak właśnie należy ocenić ich sytuację w kontekście zdarzenia przyszłego czyli sprzedaży działki nr 1. Zakup działki w roku 1997 w celu powiększenia istniejącego gospodarstwa rolnego, a nie w celu dalszej odsprzedaży, prowadzenie działalności rolniczej na przedmiotowej ziemi, a przede wszystkim brak przedsięwzięcia szeregu działań znajdujących się w katalogu czynności opisujących zawodowe (profesjonalne) zajmowanie się obrotem nieruchomościami wskazuje na to, że sprzedaż nastąpi w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawcy nie są więc podatnikami podatku od towarów i usług, a sprzedaż nie powinna być opodatkowana tymże podatkiem.

Na poparcie powyższego stanowiska Wnioskodawców można przytoczyć interpretację indywidualną (…) oraz interpretację indywidualną (…). Zostały one wydane przez organy skarbowe właśnie w sprawie podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży działki nr 1. W obu przypadkach organy skarbowe uznały za prawidłowe stanowisko mówiące o tym, że sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie argumentacji Wnioskodawców można przytoczyć również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, sygn. akt I SA/Gl 1465/21 z 24 marca 2022 r., który przyznaje rację wnioskodawczyni. W wyroku tym Sąd również zwrócił uwagę na odróżnienie zarządzania majątkiem prywatnym od profesjonalnej działalności gospodarczej.

Przytoczyć można także interpretację z 10 grudnia 2024 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.625.2024.2.ESZ, w której to Dyrektor KIS uznał stanowisko występujących o nią podmiotów za prawidłowe. Twierdzili oni, że konieczne jest opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntu. Przytoczona interpretacja dotyczyła stanu, w którym sprzedający wykonywał szereg czynności zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanego gruntu. Robił to zarówno bezpośrednio jak i pośrednio przez pełnomocnika, którym był kupujący, a któremu to sprzedający ponadto dzierżawił nieruchomość. Dyrektor KIS uznał wystąpienie tych czynników za decydujące zgadzając się z argumentacją i stanowiskiem wnioskodawców. W sprawie Wnioskodawców te kluczowe zdaniem Dyrektora KIS czynniki nie występują, więc Wnioskodawcy stosując argumentum in contrario – również z tego powodu – uważają swoje stanowisko za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Według art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Na mocy art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku prywatnego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE).

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Jak stanowi art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 389 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 95 Kodeksu cywilnego:

W oparciu o art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 109 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Posiadają Państwo status rolników ryczałtowych, korzystających ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nie są Państwo zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w związku z prowadzeniem działalności rolniczej. Są Państwo właścicielami gruntów rolnych – m.in. gruntu rolnego (działka nr 1), który wszedł w skład istniejącego gospodarstwa rolnego. Grunty te były i nadal są przez Państwa wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego. W roku 2008 została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu hotelowo-serwisowego. Występowali Państwo o warunki zabudowy bez określonego w tamtym czasie celu. Następnie wystąpili Państwo o warunki zabudowy na prośbę poprzedniego potencjalnego kupującego (transakcja nie została sfinalizowana). Zamierzają Państwo sprzedać ww. nieruchomość rolną. Pomiędzy Państwem, a potencjalnym kupującym doszło do zawarcia umowy przedwstępnej. Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, pod warunkiem uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. W akcie wyrazili Państwo również zgodę na przeprowadzenie przez Kupującego ewentualnych niezbędnych badań gruntu. Udzielili Państwo kupującemu pełnomocnictwa do pozyskiwania wszelkich istotnych z jego perspektywy informacji o sprzedawanym gruncie. Udzielili Państwo pełnomocnictwa osobie działającej w imieniu Kupującego do: występowania w imieniu mocodawców we wszystkich sprawach związanych z pozyskaniem dokumentów, zaświadczeń, uzgodnień, decyzji, warunków technicznych – dotyczących przedmiotowej nieruchomości, a także związanych z wykonaniem dokumentacji projektowej oraz uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy na Nieruchomości, oraz dotyczących między innymi przyłącza wodociągowego, przyłącza sanitarnego, przyłącza elektroenergetycznego, przyłącza teletechnicznego, przyłącza kanalizacji deszczowej, przyłącza gazowego, uzgodnienia zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość; prezentowania Nieruchomości oraz planowanej na niej zabudowy osobom trzecim w celach sprzedażowych, w tym również montażu reklamy dotyczącej Nieruchomości; w związku z powyższym do działania w powyższym zakresie przed wszelkimi osobami fizycznymi, prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami, urzędami – podpisywania, składania, wydawania oraz odbioru wszelkich wniosków, dokumentów, oświadczeń, pism, pokwitowań i umów, jakie okażą się niezbędne do wykonania powyższych czynności; odbioru w imieniu Mocodawców korespondencji wszystkich niezbędnych zaświadczeń związanych z wykonaniem niniejszego pełnomocnictwa, w tym przesyłek poleconych, w tym także korespondencji z sądów oraz udzielania odpowiedzi na korespondencję; ponadto pełnomocnik ma prawo do składania wszelkich oświadczeń i wniosków przed sądami, urzędami administracji rządowej i samorządowej oraz osobami prawnymi i fizycznymi we wszystkich sprawach związanych z dokonaniem wyżej wymienionych czynności oraz odbierania wszelkiego rodzaju pism, wniosków, korespondencji i oświadczeń z tym związanych oraz dokonania innych czynności jakie pełnomocnik uzna za konieczne do realizacji celu tego pełnomocnictwa; udzielania substytucji, pod warunkiem poinformowania Mocodawców o tym fakcie.

Państwa wątpliwości dotyczą niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy sprzedaży działki nr 1.

Uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do ww. działki, za Państwa pełną zgodą i przyzwoleniem, działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu Państwa majątkiem prywatnym.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową działkę będącą nadal w Państwa posiadaniu. Działania te, dokonywane za Państwa pełną zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działka jest Państwa własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Państwa stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Państwa imieniu i na Państwa korzyść, ponieważ to Państwo jako właściciele działki są stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka – jako jego pełnomocnik – jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę również na wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 r., sygn. akt C-213/24 E.T. przeciwko Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu, w przedmiocie opodatkowania osoby fizycznej podatkiem VAT z tytułu sprzedaży działek. W ww. wyroku TSUE uznał, że „art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu”.

W związku z powyższym należy przyjąć, że wskazany we wniosku katalog czynności, do których upoważnili Państwo Kupującego, branych pod uwagę w całości, wskazuje, że sprzedaż działki dokonywana będzie przez Państwa jako podatników prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Podkreślić w tym miejscu należy, że na dokonane rozstrzygnięcie nie ma wpływu informacja wskazana w opisie sprawy, tj. że pełnomocnictwo w praktyce może nie mieć zastosowania. Skoro sprzedaż działki jeszcze nie nastąpiła i nie wskazali Państwo jednoznacznie, których czynności określonych w udzielonym pełnomocnictwie Kupujący nie wykona, to należy brać pod uwagę możliwość wykonania wszystkich czynności wskazanych w pełnomocnictwie. Zauważyć należy, że pełnomocnik ma prawo wykonać wszystkie czynności wskazane w pełnomocnictwie.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, Państwo (poprzez pełnomocnika – Kupującego) będą podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą Państwo wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Państwa majątku prywatnego, a sprzedaż działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Jednocześnie informuję, że wskazana przez Państwa interpretacja indywidualna znak (…), wydana została z uwzględnieniem wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zatem uwzględnia indywidualne okoliczności przedstawione przez wnioskodawcę oraz rozstrzygnięcie sądu, jakie zapadło w tej sprawie, na tle indywidualnie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wobec powyższego, nie może stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

W odniesieniu do przywołanego orzeczenia, na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii nie może wpłynąć powołane orzecznictwo, ponieważ zapadło ono w odniesieniu do indywidualnego i właściwego tylko temu orzecznictwu opisu sprawy.

W związku z powyższym, nie negując takiego orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanego przez Państwa wyroku zamyka się w obrębie sprawy, dla której został wydany.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Pani A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.