Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 21 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania transakcji zbycia nieruchomości za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wyłączenia sprzedaży z podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT, możliwości zastosowania dla budynków i budowli posadowionych na działce zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia wpłynął 27 stycznia 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 15 kwietnia 2025 r. (data wpływu: 17 kwietnia 2025 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości własnych podmiotom gospodarczym (kod PKD 68.20.Z). W jego posiadaniu znajduje się kilka odrębnych nieruchomości zlokalizowanych na terenie (...). W ramach swojej działalności Wnioskodawca nie wyodrębnił organizacyjnie poszczególnych miejsc prowadzenia działalności (np. działów, wydziałów, oddziałów). Księgowość Wnioskodawcy prowadzona jest w formie ksiąg handlowych, przy czym przychody i koszty przyporządkowane są do poszczególnych nieruchomości, zaś bilans (w tym należności i zobowiązania) sporządzany jest zbiorczo dla całej działalności. Wykaz środków trwałych prowadzony jest dla całej jednostki z uwzględnieniem wartości księgowej oraz stanu amortyzacji. Oprogramowanie wykorzystywane przez Wnioskodawcę umożliwia przypisanie składników majątku do konkretnych lokalizacji i nieruchomości.

Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników, a wszelkie usługi związane z prowadzeniem działalności realizowane są na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi, w tym także z podmiotem powiązanym osobowo z Wnioskodawcą, który świadczy m.in. usługi zarządzania nieruchomościami oraz prowadzenia ksiąg rachunkowych. Wnioskodawca nie posiada żadnych koncesji na sprzedaż paliw.

Jedną z nieruchomości Wnioskodawcy jest grunt zabudowany budynkiem motelu i stacji paliw oraz infrastrukturą stacji paliw (wiata nad polem nalewowym, dystrybutory paliw, podziemne zbiorniki, oczyszczalnia wód opadowych, pylon, utwardzone asfaltem drogi i place). Nieruchomość ta jest wydzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy (aktualnie obowiązującej od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r.) podmiotowi powiązanemu osobowo z Wnioskodawcą zwanym dalej Dzierżawcą. Dzierżawca prowadzi na nieruchomości działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej paliw na podstawie udzielonej koncesji, a także świadczy usługi noclegowe i gastronomiczne oraz prowadzi sprzedaż detaliczną towarów handlowych. Ruchomości znajdujące się na wyposażeniu stacji paliw stanowią własność Dzierżawcy i są o niewielkiej wartości. Dzierżawca zatrudnia także pracowników niezbędnych do prowadzenia działalności.

Przychody z dzierżawy opisywanej nieruchomości stanowią około 10% rocznych przychodów Wnioskodawcy.

Budynki i infrastruktura stacji paliw zostały wybudowane przez osoby fizyczne w latach 1994-2003. Wnioskodawca nabył grunt w 2008 roku bez podatku VAT, zaś budynki i infrastrukturę stacji paliw nabył w latach 2007-2008, odliczając naliczony VAT od zakupu. Wnioskodawca dokonał również nakładów na rozbudowę budynku motelu i stacji w latach 2011-2015, co zwiększyło jego wartość początkową o 25%, przy czym od poniesionych nakładów odliczył VAT. Część składników majątkowych stanowiących zespół składników określanych jako „stacja paliw” jest całkowicie zamortyzowana a część jest obecnie w trakcie amortyzacji.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu przepisów ustawy o VAT a planowaną sprzedażą nieruchomości upłynie więcej niż dwa lata.

Wnioskodawca planuje sprzedaż opisanej nieruchomości podmiotowi trzeciemu (Kontrahentowi), który jest czynnym podatnikiem VAT. Transakcja nie będzie obejmowała przeniesienia należności i zobowiązań Wnioskodawcy ani przejęcia pracowników (Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników). Po sprzedaży planowana jest dalsze dzierżawa nieruchomości dotychczasowemu Dzierżawcy do czasu uzyskania przez Kontrahenta koncesji na prowadzenie działalności w zakresie sprzedaży paliw w tej lokalizacji. Następnie Kontrahent planuje prowadzić działalność stacji paliw samodzielnie, z jednoczesnym wybudowaniem nowego obiektu stacji z całkowicie nową infrastrukturą i wyposażeniem (wiata, dystrybutory, zbiorniki, wyposażenie i inne środki trwałe) na sąsiedniej nieruchomości, posiadającej odrębną księgę wieczystą. Po wybudowaniu nowego obiektu Kontrahent planuje zlikwidować dotychczasową infrastrukturę stacji paliw, natomiast budynek motelu i restauracji planuje się w dalszym ciągu wydzierżawiać dotychczasowemu Dzierżawcy.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo ponadto, że:

1)Wnioskodawca nie prowadzi odrębnej ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów jak również należności i zobowiązań do działalności w ramach przedmiotu transakcji polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami ani nie planuje takiego wyodrębnienia na moment sprzedaży;

2)Wnioskodawca nie wyodrębnił formalnie przedmiotu sprzedaży;

3)W dniu transakcji przedmiot sprzedaży nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie będzie bowiem dostatecznie wyodrębniony organizacyjnie. Ponadto, Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników oraz nie posiada koncesji do prowadzenia sprzedaży na stacji paliw;

4)W skład nieruchomości wchodzi jedna działka o numerze ewidencyjnym X. (...);

5)Nieruchomość składa się z jednej działki;

6)Motel oraz stacja paliw stanowią jeden budynek piętrowy

7)Przedmiotem sprzedaży będzie jedna zabudowana nieruchomość na której znajdują się:

a)budynek murowany o powierzchni (...) m² (budynek handlowo-usługowy w tym stacji paliw),

b)wiata nad polem nalewowym wraz z oświetleniem (pozostałe budynki niemieszkalne),

c)zbiorniki na paliwo podziemne (budynki niemieszkalne),

d)dystrybutory paliw (budowle zgodnie z art. 3 ust. 3 prawa budowlanego wg. stanu na 31.12.2024),

e)oczyszczalnia wód opadowych (budowle),

f)pylon (budowle),

g)drogi i place utwardzone asfaltem (budowle);

8)Klasyfikacja budynków składających się na stację paliw została przedstawiona powyżej;

9)W okresie 2 lat poprzedzających planowaną sprzedaż nie zostały poniesione w stosunku do budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i budowli;

10)Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wydatkami na ulepszenie;

11)Na moment transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług;

12)Wnioskodawca oraz Kontrahent przed dniem dokonania dostawy zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części zawierające elementy, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy VAT.

Pytania (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu)

1.Czy w świetle brzmienia obecnych przepisów (art. 6 pkt 1) ustawy o VAT, transakcję zbycia nieruchomości należy uznać za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) i tym samym do transakcji sprzedaży nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o VAT?

2.Jeśli zbywana nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa niepodlegającej ustawie o VAT, czy transakcję należy rozpatrywać jako dostawę odrębnych składników majątkowych i zastosować na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnienie dla budynku posadowionego na działce, budowli i trwale związanych z gruntem urządzeń, a to: wiata nad polem nalewowym wraz z dystrybutorami paliw i oświetleniem, pięć podziemnych zbiorników paliw, oczyszczalnię wód opadowych?

3.Czy w przypadku, gdy zbywana nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa niepodlegającej ustawie o VAT, a transakcja zbycia stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i znajdzie wobec niej zastosowanie zwolnienia, o którym mowa wart. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to zachodzą przesłanki do rezygnacji przez Wnioskodawcę oraz Kontrahenta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług. Użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55 z ind. 1 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2.własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4.wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5.koncesje, licencje i zezwolenia;

6.patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7.majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8.tajemnice przedsiębiorstwa;

9.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 55 z ind. 2 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa w myśl art. 2 pkt 27e ustawy rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Zatem aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona obiektywnie oceniając posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy (Kontrahentowi) podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące takich relacjach aby można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa. Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W opinii Wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym oraz biorąc pod uwagę powołane przepisy przedmiot planowanej sprzedaży przez niego nieruchomości nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55 z ind. 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W opinii Wnioskodawcy opisany przedmiot transakcji nie stanowi formalnie wyodrębnionej jednostki organizacyjnej w ramach działalności Wnioskodawcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo. Zbycie zespołu składników majątkowych określonych jako „stacja paliw” nie stanowi formalnie wyodrębnionej jednostki organizacyjnej w ramach działalności Wnioskodawcy, niemniej stanowi wyodrębnioną funkcjonalnie całość - jednostkę przystosowaną i przeznaczoną do sprzedaży paliw.

Wnioskodawca nie posiada koncesji na sprzedaż paliw a jego głównym przedmiotem działalności jest wynajem nieruchomości własnych podmiotom gospodarczym. Nie ma zatrudnionych żadnych pracowników Nie jest planowana sprzedaż należności i zobowiązań Wnioskodawcy, nie nastąpi przez nabywcę przejęcie pracowników w rozumieniu kodeksu pracy, gdyż Wnioskodawca nie ma zatrudnionych żadnych pracowników. Poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych wnioskodawca ma możliwość przyporządkowania przychodów i kosztów do poszczególnych lokalizacji nieruchomości, natomiast bilans (w tym należności i zobowiązania) sporządza zbiorczo dla całej działalności bez wyodrębniania na poszczególne jednostki. Wykaz środków trwałych prowadzony jest dla całej jednostki z bieżącą wartością księgową i stanem amortyzacji. W ramach funkcjonującego oprogramowania istnieje możliwość przypisania poszczególnych składników majątku do konkretnych lokalizacji i nieruchomości. Umowa dzierżawy zawarta jest na okres 1 roku od 01.01.2025 do 31.12.2025 r.

Należy zwrócić także uwagę na fakt, iż Kontrahent zamierza czasowo kontynuować działalność prowadzoną przez zbywcę w postaci jej wydzierżawienia dotychczasowemu Dzierżawcy, do czasu uzyskania koncesji na prowadzenie sprzedaży paliw w tej lokalizacji. Po uzyskaniu koncesji Kontrahent planuje samodzielnie prowadzić działalność polegającą na prowadzeniu stacji paliw z możliwością przejęcia pracowników od Dzierżawcy. Jednocześnie Kontrahent planuje wybudować nowy budynek stacji na nieruchomości obok (nieruchomość posiada odrębną księgę wieczystą) z całkowicie nowym wyposażeniem i infrastrukturą (wiata, dystrybutory, zbiorniki, inne środki trwałe i wyposażenie) oraz zlikwidować dotychczas istniejącą infrastrukturę stacji. Budynek motelu i restauracji w dalszym ciągu będzie wydzierżawiany dotychczasowemu Dzierżawcy na określony czas.

W opinii Wnioskodawcy przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ad 2.

Jak wskazano wcześniej, art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zatem z powołanymi przepisami, budynki i budowle i trwale związane z gruntem urządzenia określone jako „stacja paliw” spełniają definicje towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki. I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który wskazuje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Przedmiotem sprzedaży będzie jedna zabudowana nieruchomość na której znajdują się:

a)budynek murowany o powierzchni (...) m² (budynek handlowo-usługowy w tym stacji paliw);

b)wiata nad polem nalewowym wraz z oświetleniem (pozostałe budynki niemieszkalne);

c)zbiorniki na paliwo podziemne (budynki niemieszkalne);

d)dystrybutory paliw (budowle zgodnie z art. 3 ust. 3 prawa budowlanego wg stanu na 31.12.2024);

e)oczyszczalnia wód opadowych (budowle);

f)pylon (budowle);

g)drogi i place utwardzone asfaltem (budowle)

Wnioskodawca skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, gdyż zostały zakupione z VAT. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2008 r. Wnioskodawca poniósł w latach 2011-2015 nakłady na rozbudowę budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Poniesione nakłady były niższe niż 30% wartości początkowej. Od tego czasu do chwili obecnej Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie nieruchomości. Budynki i budowle nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a w całości na cele działalności opodatkowanej. Jednocześnie od momentu oddania nieruchomości do użytkowania upłynął okres powyżej 2 lat.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.). W myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego w brzmieniu wg stanu na 31.12.2024, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawa budowlanego, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Wedle art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dostawa budynków i budowli będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa będzie następować po pierwszym zasiedleniu, a od pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w okresie ostatnich 2 lat Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, których wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej.

Ze zwolnienia od podatku korzysta również dostawa gruntu, na którym budynki, budowle oraz urządzenia trwale związane z gruntem są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ad 3.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W opinii Wnioskodawcy, w podanym zdarzeniu przyszłym zrezygnowanie ze zwolnienia będzie możliwe w przypadku, gdy przedmiot transakcji zostanie uznany za zwolniony z opodatkowania z uwagi na okoliczności przytoczone w stanowisku Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2. Zarówno Wnioskodawca, jak i Kontrahent są podatnikami VAT czynnymi oraz będą nimi w chwili zawarcia transakcji a ponadto dopuszczają strony transakcji dopuszczają możliwość złożenia takiego oświadczenia. Należy jednocześnie wskazać, że poza art. 43 ust. 10 i 11 ustawodawca nie przewidział dodatkowych wymagań, których spełnienia można oczekiwać od stron transakcji.

Biorąc pod uwagę całokształt wskazanych okoliczności we wniosku, w opinii Wnioskodawcy strony transakcji mogą dokonać opodatkowania podatkiem VAT poszczególnych składników majątkowych transakcji, których zbycie należy uznać jako dostawę odrębnych składników w rozumieniu przepisów ustawy o VAT pod warunkiem złożenia przez obie strony oświadczeń o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Należy zauważyć, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady.

W świetle art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jednocześnie przepis art. 2 pkt 27e ustawy stanowi, że:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że   w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady - nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponadto, w wyroku z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. I FSK 1586/11 NSA zauważył, że „Sam tylko fakt wyłączenia jakiegokolwiek składnika majątku nie pozwala na stwierdzenie, że już z tego powodu przedmiotem zbycia nie jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, bowiem decydującą jest okoliczność, czy przy użyciu tej części można samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. (…) Jeśli wyłączenie określonego składnika nie pozbawi wydzielonego kompleksu majątkowego cech przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części, to zbycie w takiej postaci nie podlega podatkowi od towarów i usług”.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planują Państwo sprzedaż jednego z miejsc prowadzenia swojej działalności w zakresie wydzierżawiania nieruchomości, tj. sprzedaż jednej z odrębnych nieruchomości, na którą składa się zabudowana działka, na której znajdują się:

a)budynek murowany o powierzchni (...) m² (budynek handlowo-usługowy w tym stacji paliw)

b)wiata nad polem nalewowym wraz z oświetleniem (pozostałe budynki niemieszkalne)

c)zbiorniki na paliwo podziemne (budynki niemieszkalne)

d)dystrybutory paliw (budowle zgodnie z art. 3 ust. 3 prawa budowlanego wg. stanu na 31.12.2024)

e)oczyszczalnia wód opadowych (budowle)

f)pylon (budowle)

g)drogi i place utwardzone asfaltem (budowle)

Transakcja nie będzie obejmowała przeniesienia należności i zobowiązań Wnioskodawcy ani przejęcia pracowników (Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników).

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy i jego uzupełnieniu w ramach swojej działalności nie wyodrębnili Państwo organizacyjnie poszczególnych miejsc prowadzenia działalności (np. działów, wydziałów, oddziałów) i nie wyodrębnili Państwo formalnie przedmiotu sprzedaży. Nie prowadzą Państwo odrębnej ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów jak również należności i zobowiązań do działalności w ramach przedmiotu transakcji polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami ani nie planują takiego wyodrębnienia na moment sprzedaży. Księgowość Wnioskodawcy prowadzona jest w formie ksiąg handlowych, przy czym przychody i koszty przyporządkowane są do poszczególnych nieruchomości, zaś bilans (w tym należności i zobowiązania) sporządzany jest zbiorczo dla całej działalności. W dniu transakcji przedmiot sprzedaży nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie będzie bowiem dostatecznie wyodrębniony organizacyjnie. Ponadto, Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników oraz nie posiada koncesji do prowadzenia sprzedaży na stacji paliw.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie zatem stanowić zbycia zorganizowanej części Państwa przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z przywołanego wyżej opisu wynika bowiem, że Przedmiot sprzedaży nie jest wyodrębniony w sensie organizacyjnym w strukturze Państwa przedsiębiorstwa jako np. dział, wydział, oddział, z opisu sprawy wynika także, że w ramach transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy (pracowników) na Kontrahenta. Jednocześnie nie są dla nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat, nie prowadzą Państwo odrębnej ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów jak również należności i zobowiązań do działalności w ramach przedmiotu transakcji polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami ani nie planują Państwo takiego wyodrębnienia na moment sprzedaży. W dniu transakcji przedmiot sprzedaży nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, w związku z czym nie można uznać że jest on wyodrębniony funkcjonalnie w Państwa przedsiębiorstwie.

Dodatkowo, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, po sprzedaży planowana jest dalsza dzierżawa nieruchomości dotychczasowemu Dzierżawcy do czasu uzyskania przez Kontrahenta koncesji na prowadzenie działalności w zakresie sprzedaży paliw w tej lokalizacji. Następnie Kontrahent planuje prowadzić działalność stacji paliw samodzielnie, z jednoczesnym wybudowaniem nowego obiektu stacji z całkowicie nową infrastrukturą i wyposażeniem.

Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że sprzedany Kontrahentowi majątek będzie służył kontynuacji działalności gospodarczej, jaką Państwo prowadzili przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych transakcją nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, którą planuje Kontrahent – niezbędne ku temu są także inne zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, np. koncesja na prowadzenie działalności w zakresie sprzedaży paliw, którą Kontrahent planuje uzyskać.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa opisanej Nieruchomości, nie będzie stanowiła transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT albo korzystają ze zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ust. 1 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy wskazać, że przepisy ustawy oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „budynku”, budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Według art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego:

W myśl art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy na sprzedawanej nieruchomość znajdują się:

a)budynek murowany o powierzchni (...) m² (budynek handlowo-usługowy w tym stacji paliw)

b)wiata nad polem nalewowym wraz z oświetleniem (pozostałe budynki niemieszkalne)

c)zbiorniki na paliwo podziemne (budynki niemieszkalne)

d)dystrybutory paliw (budowle zgodnie z art. 3 ust. 3 prawa budowlanego wg. stanu na 31.12.2024)

e)oczyszczalnia wód opadowych (budowle)

f)pylon (budowle)

g)drogi i place utwardzone asfaltem (budowle)

Budynki i infrastruktura stacji paliw zostały wybudowane przez osoby fizyczne w latach 1994-2003. Nabyli Państwo grunt w 2008 roku bez podatku VAT, zaś budynki i infrastrukturę stacji paliw nabyli Państwo w latach 2007-2008. Dokonali Państwo również nakładów na rozbudowę budynku motelu i stacji (Motel oraz stacja paliw stanowią jeden budynek piętrowy) w latach 2011-2015, co zwiększyło jego wartość początkową o 25%. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu przepisów ustawy o VAT a planowaną sprzedażą nieruchomości upłynie więcej niż dwa lata. W okresie 2 lat poprzedzających planowaną sprzedaż nie zostały poniesione w stosunku do budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i budowli.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa budynków i budowli znajdujących się na nieruchomość, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki i budowle zostały już zasiedlone i od daty pierwszego zasiedlenia do planowanej sprzedaży upłynie więcej niż dwa lata.

Mając zatem na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że dostawa ww. budowli i budynków spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W konsekwencji dostawa działki nr X., na której znajdują się budynki i budowle, w stosunku do dostawy których zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku od towarów i usług, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystać z tego zwolnienia.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu zdarzenia przyszłego i jego uzupełnienia wynika, że na moment transakcji będą Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a także Kontrahent jest czynnym podatnikiem VAT.

Zatem, na warunkach wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, mają Państwo możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy - opisanej powyżej nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 2 i 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.