Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 4 marca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wraz z żoną (A.A). (łącznie określani mianem „Właściciele”) jesteście Właścicielami na zasadzie małżeńskiej wspólnoty majątkowej 7 mieszkań w (…). Właściciele na stałe mieszkają w USA i tam skupia się ich centrum interesów życiowych, biznesowych i zawodowych. Wnioskodawca i jego żona posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy w USA. Zakup mieszkań w Polsce był podyktowany chęcią zainwestowania zgromadzonych na przestrzeni lat pieniędzy, zabezpieczeniem siebie i bliskich na przyszłość.

Pierwsze mieszkanie w (…) przy ul. A. o powierzchni (…) m², zostało kupione 10 lutego 2023 r., a pozostałe 6 mieszkań 14 grudnia 2023 r. Są to następujące mieszkania:

a)mieszkanie w (…) przy ul. B., powierzchnia (…) m²,

b)mieszkanie w (…) przy ul. C, powierzchnia (…) m²,

c)mieszkanie w (…) przy ul. D, powierzchnia (…) m²,

d)mieszkanie w (…) przy ul. E, powierzchnia (…) m²,

e)mieszkanie w (…) przy ul. (F), powierzchnia (…) m²,

f)mieszkanie w (…) przy ul. (G), powierzchnia (…) m².

Wnioskodawca przeprowadził prace wykończeniowe mieszkań i następnie zawarł dwie umowy pośrednictwa z (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) (zwany dalej: „Pośrednikiem”). Przedmiotem umów pośrednictwa było znalezienie najemców do ww. lokali mieszkalnych. Pierwsza umowa o pośrednictwo została zawarta 22 lutego 2024 r. i dotyczyła mieszkania przy ul. A w (…) o powierzchni (…) m², zaś kolejna umowa z 17 lipca 2024 r. dotyczyła pozostałych mieszkań przy ul. (B,C) w (…).

Właściciele zawarli z (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) (zwany dalej: „Zarządcą”) dwie umowy zarządzania nieruchomością, pierwsza dotyczyła mieszkania przy ul. A w (…) o powierzchni (…) m², a druga mieszkań przy ul. (B, C, D, E, F, G). Na podstawie tych umów Zarządca zobowiązał się do utworzenia i zarządzania rachunkiem bankowym, na które przekazywane są depozyty i inne zabezpieczenia finansowe dla Właścicieli. Zarządca założył dla Właścicieli rachunek celowy, na który przekazywane są wpłaty dla Właścicieli z tytułu najmu mieszkania. Z wpłat od najemców Zarządca odlicza wynagrodzenie mu należne z tytułu zarządzania mieszkaniami. Zarządca jest zobowiązany na podstawie umowy zarządzania do uiszczenia ze środków z najmu i rozliczenia płatności w postaci opłat czynszowych, opłat rachunkowych za media, składek ubezpieczeniowych z rachunku celowego. Zarządca jest też m.in. zobowiązany do podejmowania decyzji mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zlecenie na koszt Właściciela czyszczenia nieruchomości przed najmem, przedstawienia Właścicielom comiesięcznego raportu z opłat i innych kosztów utrzymania nieruchomości i przekazania kwoty należnej Właścicielom z tytułu najmu pomniejszonej o należne wynagrodzenie Zarządcy, opłaty i inne koszty zarządzania i utrzymania nieruchomości.

Mieszkanie przy ul. (A) w (…) o powierzchni (…) m², zostało wynajęte przez Właścicieli 19 kwietnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 1 maja 2024 r. do 30 kwietnia 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (E) w (…) o powierzchni (…) m², zostało wynajęte przez Właścicieli 12 sierpnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 1 września 2024 r. do 31 sierpnia 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (F) w (…) o powierzchni (…) m², zostało wynajęte przez Właścicieli 26 lipca 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 10 sierpnia 2024 r. do 31 lipca 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (B) w (…), powierzchnia (…) m², zostało wynajęte przez Właścicieli 14 sierpnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 23 września 2024 r. do 30 września 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (C), powierzchnia (…) m², zostało wynajęte przez Właścicieli 14 sierpnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 15 sierpnia 2024 r. do 31 sierpnia 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Mieszkanie przy ul. (D), powierzchnia (…) m², zostało wynajęte przez Właścicieli 14 sierpnia 2024 r. osobie fizycznej na czas określony od 28 sierpnia 2024 r. do 31 sierpnia 2025 r. Strony wiąże umowa najmu zwykłego.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej mieszkanie w (…) przy ul.(E), powierzchnia (…) m² jeszcze nie zostało wynajęte.

Czynsz najmu jest regulowany przez najemców na rachunek bankowy założony przez Zarządcę. Właściciele otrzymują na swój rachunek czynsze najmu pomniejszone o opłaty administracyjne wobec Wspólnoty Mieszkaniowej i o wynagrodzenie Zarządcy ustalone zgodnie z umową o zarządzanie.

W związku z powyższym Wnioskodawca chciałby ustalić, czy najem ten stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody z tego najmu Wnioskodawca chce opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%/12,5% za 2024 r. i za kolejne lata.

Wnioskodawca chciałby podkreślić, że z ww. najmami nie były i nie będą powiązane usługi takie jak: usługi hotelowe, prowadzenie recepcji, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, usługi sprzątania w czasie pobytu gości itp.

Właściciele nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie zakwaterowania, najmu, obrotu nieruchomościami. Małżeństwo jest jedynym właścicielem mieszkań. Mieszkania nigdy nie stanowiły składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie zostały nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Na całość budynków, w których znajdują się mieszkania Właścicieli składają się przede wszystkim lokale mieszkalne, inwestycja klasyfikuje się w kategorii PKOB 112, obejmującej według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w klasie 1122 „budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach”. Umowy najmu mieszkań są podpisane z Właścicielami jako osobami fizycznymi.

Najem ww. mieszkań nie spełnia przesłanki działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226). Przychody z najmu Właściciele zamierzają opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%/12,5% za rok 2024 i za kolejne lata. Właściciele zamierzają uregulować należny podatek za 2024 r. przy złożeniu rocznej deklaracji do 30 kwietnia 2025 r. wraz z odsetkami. Właściciele – małżonkowie zamierzają także złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, to jest przez Wnioskodawcę. Oświadczenie będzie złożone do właściwego urzędu skarbowego dla Właścicieli do 20 lutego 2025 r.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Wnioskodawca ma w Polsce ograniczony obowiązek podatkowy i rozlicza jedynie przychody z najmu mieszkań, których dotyczy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wnioskodawca nie posiada w Polsce miejsca zamieszkania, nie prowadzi również tutaj działalności gospodarczej.

Świadczona przez Wnioskodawcę usługa najmu mieszkań na rzecz osób fizycznych na cele mieszkaniowe sklasyfikowana jest kodem PKWiU 2015 jest 68.20.11.0. – Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

Osoby fizyczne będące najemcami lokalu realizują w nim wyłącznie cele mieszkaniowe, dokonują przeniesienia ośrodka życiowego na czas trwania umowy najmu.

Stronami umów są: (…) – małżonkowie jako osoby fizyczne – wynajmujący, zaś najemcami są osoby fizyczne zarówno Polacy, jak i obcokrajowcy.

Na podstawie umowy wynajmujący oddają w najem, a najemca bierze w najem lokal mieszkalny. W każdej z umów jest wpisane oświadczenie najemcy, że lokal wykorzystywany będzie wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy. W umowie najmu podane jest również oświadczenie najemcy, że w lokalu mieszkalnym będą zamieszkiwały jedynie wskazane przez najemcę osoby, tj. małżonkowie, dzieci, partnerzy życiowi najemcy. Są to osoby zidentyfikowane z imienia i nazwiska, PESEL, numeru dowodu lub numeru paszportu.

Najemca zobowiązuje się w umowie najmu nie zameldowywać żadnych nowych osób, nie podnajmować ani nie udostępniać lokalu mieszkalnego innym niż wskazane w umowie osobom, jak również nie pozwalać na zamieszkanie w lokalu żadnym nowym osobom przez cały okres trwania umowy najmu.

Wśród obowiązków najemcy wymienionych w umowie jest wskazane, że najemca jest zobowiązany do korzystania z lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jednym z dopuszczalnych powodów do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia przez wynajmującego jest stwierdzenie, że najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową w ten sposób pomimo doręczenia najemcy pisemnego upomnienia.

Pytania

1.Czy przychód uzyskany przez Właścicieli z tytułu najmu mieszkań będzie stanowił przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym czy może Pan opodatkować te przychody według stawki 8,5% przychodów, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

2.Czy czynsz najmu uzyskany przez Właścicieli z tytułu najmu mieszkań będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2024 r., poz. 361 z późn. zm.) jako usługa w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe ?

Przedmiotowa interpretacja dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (pyt. Nr 1), natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pyt. Nr 2) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.:

Przychód uzyskany przez Pana i żonę z tytułu najmu 7 mieszkań będzie stanowił przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz może Pan opodatkować te przychody według stawki 8,5%, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a po przekroczeniu 100.000 zł przychodu na jednego z Właścicieli, według stawki 12,5%.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., dalej: ustawa o PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa o PIT zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Ilekroć w ustawie o PIT jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Zgodnie zaś z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

a)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

b)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

c)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

a)zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

b)brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, oraz

c)wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT).

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

a)celu zarobkowego,

b)ciągłości,

c)zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

W tym miejscu powołuje Pan Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie natomiast do treści art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane zostały w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2024 r. poz. 776 z późn. zm., dalej: „ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym”).

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a tej ustawy o opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o opodatkowaniu zryczałtowanym podatku dochodowym.

Podsumowując powyższe uważa Pan, że przychody, jakie uzyska ze wskazanego źródła będą podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód łączny z najmu nie przekroczy kwoty 100.000 zł wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pan od nadwyżki ponad kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów, a w przypadku rozliczenia z małżonkiem, stawka 12,5% będzie miała zastosowanie dopiero po przekroczeniu 200.000 zł przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieposiadającą na terytorium Polski miejsca zamieszkania, na moment najmu nieruchomości Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym USA.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 4a omawianej ustawy:

Zatem, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy zawarte w Umowie między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisanej w Waszyngtonie 8 października 1974 r. (Dz.U. z 1976 r. Nr 31, poz. 178).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej umowy:

Użycie w umowie sformułowania „mogą być opodatkowane” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec powyższego stwierdzam, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i polsko-amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody najmu nieruchomości położonych w Polsce przez osobę zamieszkałą w Stanach Zjednoczonych Ameryki podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania przychodów/dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

• celu zarobkowego,
• ciągłości,
• zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Podkreślam przy tym, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy podatkowej, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy sytuacji faktycznej. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 8 ww. ustawy:

Natomiast na podstawie art. 12 ust. 13 ww. ustawy:

Skoro najem lokali mieszkalnych nie będzie odbywał się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a lokale mieszkalne stanowią majątek prywatny Pana i żony, to będzie Panu przysługiwało prawo do kwalifikowania osiąganych przez Pana przychodów z tego tytułu, do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na zasadach najmu prywatnego, będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według 8,5%, bądź 12,5% stawki ryczałtu, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy.

Końcowo zaznaczam, że w przypadku, gdy złożył Pan oświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt będzie wynosił 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5% przychodów o nadwyżki ponad kwotę 200 0000 zł.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko Pana indywidualnej sprawy i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.